其實，一個小區物業的好壞在一定程度上也可以成為我們買房應該考慮的因素，那么，對于購房者來說，物業究竟有哪些我們不知道的潛規則呢？

1.開發商有時候相當于“上級部門”

目前比較普遍的物業分為獨立和附屬于開發商的物業公司兩類。一位物業公司的經理說：“成立物業公司的門檻比較低，注冊資金達到30萬元，有中級職稱的會計師及管理人員就可以了。”由此也造成物業公司水準參差不齊，大部分情況下，它們都靠關系贏得小區項目。或者開發商直接委托“自己人”開的物業公司。

從法律關系上講，業主與物業公司是直接的合作關系，簽訂委托管理合同，繳納物業費。但新的小區在竣工前，一般由開發商先期委托物業公司介入新建物業的管理工作。所以，與購房者的滿意度相比，實際上它們更在意開發商的態度，它們常說，會去和開發商溝通，甚至抱怨開發商。想想看，某種情況下開發商相當于上級主官部門，討好還來不及，陪你抱怨只是“緩兵之計”。

2.它們的身份有一半是“管理者”

雖然在2007年10月1日起施行的《物業管理條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，這在本質將物業公司的職能由“管理”轉變為為業主“服務”。但因為物業掌握公共資源，熟悉小區狀況，作為高品質的三級服務等級還要求對業主基本信息、物業基礎資料進行登記管理，物業公司往往行使著居住區公共管理的大部分職能。是街道、社區的居民管理助手。因此，物業公司能扎根下來，往往意味著它已經跟社區、街道搞好了關系。

所以，即使業主們成立了委員會，自助招標，想炒掉不滿意的原物業公司。但物業公司有開發商和街道兩大靠山，往往有辦法讓新來的物業主動撤離，“比如給點補償金就能搞定。”一位前物業公司員工說。

3.虧損是假的，毛利率通常在30%左右

物業公司應該算是輕資產公司中資產輕的了，連場所都是免費的，當然，幾乎都是地下室。盡管物業公司堅稱它們是保本微利，但真實情況應該要更“有利可圖”一些。很少有物業公司在合同到期后主動離開，油水可見一斑。

因為物業大多是先固定收費、再提供服務的模式，服務成本越低利潤當然越豐厚。常用的招數不外乎就是減少維護費用。一位前物業項目經理說，“把綠化的澆水、修剪頻率降低;減少電梯檢修;有的物業收取樓房外立面清洗每月0.2元/平方米，實際上一年清洗一次就很不錯了，新小區可以幾年不洗，這筆費用就是純收益。”

4.你很難知道電梯廣告位的錢去哪兒了

新的《物權法》規定，電梯間、外墻等屬于公共設施，產權歸全體業主。這些共用場所要經營廣告，首先需經業主委員會同意，其收入也應歸全體業主。據一位前物業公司人員說，“物業公司的收入大頭就在電梯、外墻廣告收入以及車位費收入，一部電梯廣告費一年有15萬元左右。”即使在賬目上能看到這筆收入，它也不會被發到業主手中，因為按規定它們應該用于補充物業費的不足、業主的其他各項開支或劃歸房屋的維修基金和房屋公用設施專用基金，物業從中可以收取一些管理費。關鍵問題是，房屋維修基金和公用設施基金被花到哪里去了?業主往往知道自己理論上賺了多少錢，但錢又如何被花掉的，業主們和物業公司之間就普遍存在著“信息不對稱”。

5.你能享用的“免費保修期”很短

家里的東西壞了，物業人員上門維修經常會收取維修費，因為物業公司稱，它們只負責維護“公共區域”。實際上，你屋內的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、為生潔具、燈具和電器開關，都有2個月到1年的保修期。不過起始日期是從工程竣工驗收合格之日開始計算。有的免費維修，你甚至還沒買到房子就已經過期了。防水、供熱、各類管道等設施的保修期會長一些，一般在2至5年。

事實上，即使連電梯壞了你也可能是需要付錢的，物業公司的人說：“電梯的使用年限到了以后，可以啟用公用設施基金來購買新電梯，費用不足的部分才由業主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業主簽字同意。”

6.地下空間賺錢

通常小區規劃車位的產權屬于開發商，這部分車位費也屬于開發商，而非規劃車位的停車費的去向就和廣告費類似了。據一位前物業公司人員說，小區“賺錢”的還不是會所、商鋪等地上公共部位，而是地下空間。對于小區里的會所、幼兒園等機構，這些本意是按照成本運營、為業主提供服務的公共配套設施和場所，在絕大多數小區是掌握在開發商手中的，物業只能幫助管理，分享一筆基本的物業費收益。“而地下空間，權有的是歸人民防空的，而人防有的地區是不收費的，有的地區則每年要提取管理費，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬平方米一年只需要上繳30萬元左右，如果物業將其改成車位或者直接出租，年收益能上百萬。如果不追溯歸屬權，這當然也會變成物業的利潤來源。”

7.它們也在利用“免費保修期”省錢

這個“免費的保修期”指的它們不用真正為維護付什么錢的時期。對于一個新建小區，一切設備都是新的，第一年維護責任都在于設備廠商，其后2至4年也不容易出故障，這期間物業費有一半都被物業賺走。比如綠化費，物業公司在業主入住時就收取了每年0.55元/平方米，但如果新小區的綠地未建成，那么這筆費用就神不知鬼不覺流到物業公司的腰包，第二年綠地建成后，綠化費照收不誤，僅綠化費一項，物業公司一年就能白賺幾十萬。如果小區的規模大，那物業公司僅綠化費一項，賺個上百萬元輕松。

鑒于如此種種，許多物業公司都愛接管新建小區，一位物業說，“而對于10年以上的小區，隨著積累的問題日益暴露，很少再有物業公司對它有興趣。”

8.物業管理費是可以協商的

物業費并不該由物業公司一方自行定價。在一些基本項目上，物業管理條例明確規定了收費標準，余下服務項目，如綠化費、高低樓層費等，業主是可以與物業公司商議定價。基本依據是服務標準，“比如說要求門崗必須2人，樓道玻璃一周擦洗多少遍。”一位物業經理舉例。

如果物業公司提出物業費，理由可能是物價上浮，或者人力成本增加。“2000年前后雇傭一名保安人員只用800多元，現在是1500、1700元了。”這時候，你需要注意它們是否在減員吃空額。現在管理條例強制要求物業公司公布費用收支，業主有權對賬目進行審計，“一條可行的方案是業主委員會用公共資金，聘請一個專門的審計機構，幫助分析物業費用收支情況。”一位物業說。

9.發生入室盜竊，它們有時需要賠償

物業公司的工作人員都喜歡強調，他們的責任從你的戶門外開始，公共區域才是他們的服務范圍。但如果發生入室盜竊，一位物業說，“物業是否要承擔因管理過失導致的相應責任，要具體看物業管理合同中的安保義務。”比如是否有24小時3人巡邏、攝像頭安裝有無死角、小偷進出時安保人員是否在崗、是否詢問進入小區的陌生人。如果經調查司法機關認定盜竊是由保安的失職行為引起的，那物業公司也要承擔賠償責任。

小區內的攝像頭記錄是協助盜竊案偵破的主要輔助手段之一。鑒于對于隱私權的擔心，可以要求物業做到只在公共空間安裝、并且對私有場景視頻屏蔽、相關監護人員不能進行散播泄露等。

10.它們只是水電、燃氣公司的傳聲筒

在大部分近20年內建成的商品房住宅小區內，水、電、燃氣等費用都由業主通過銀行向自來水、電力、燃氣公司直接支付。雖然每當有管道檢修、限制供應等事情發生的時候，是物業出面張貼告示或電話通知，但它們只是個傳聲筒，你做出再多憤怒投訴，它們也不會代你向相關能源供應公司交涉。絕大多數時候，你敦促物業解決這類問題，都是沒有用的。

只有一種情況，物業公司可能對水電、燃氣公司有一定影響力。那就是物業幫它們上門代收水電費，它會和相關公司有合作協議。不過效果也是有限的，它們通過這項業務收取的服務費來自收款單位，而非業主。得罪了這些壟斷行業的金主可不好。