在發(fā)商侵權(quán)與購房者維權(quán)的無休止博弈中，很少有購房者能堅持到底，往往在投訴無門、百般遇阻之后不了了之。為了避免踏上買房后漫漫無期的維權(quán)之路，好的辦法就是在買房前盡可能地排除這些風險。以下內(nèi)容就是買房時需要理清的10個問題。

1、開發(fā)商有沒有資質(zhì)？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工商部門申請設(shè)立并取得營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)建設(shè)部門備案審查后取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，此外還應(yīng)在稅務(wù)部門辦理稅務(wù)登記。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》中登記有開發(fā)商的資質(zhì)等級(《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中明確規(guī)定了各級資質(zhì)的開發(fā)范圍)，公眾可向建設(shè)部門申請查看。

2、樓盤項目是否合法？

正規(guī)出售的樓盤，必須依法取得“五證”——《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、和《商品房銷售(預售)許可證》。想知道一個樓盤是否滿足合法出售的條件，簡單的辦法就是登陸房管局網(wǎng)站進行“預售證許可查詢”。

3、購房者的知情權(quán)包括哪些？

樓盤銷售應(yīng)公開展示“五證”、售房說明書、設(shè)計圖紙、建設(shè)標準及房屋銷售價格。預售樓盤設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。

4、簽訂購房合同(協(xié)議)時應(yīng)注意的問題？

在訂立買賣合同之前，開發(fā)商應(yīng)向購房者明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。

購房合同應(yīng)當載明房屋建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

5、遭遇延期交房時該如何維權(quán)？

按照購房合同約定的房屋交付使用日期及其違約責任來執(zhí)行。

6、收房時應(yīng)注意的問題？

交付使用時，開發(fā)商應(yīng)當按銷售、預售合同規(guī)定的條件向購買人交付商品房，違反合同規(guī)定的，應(yīng)當承擔違約責任。同時，開發(fā)商還應(yīng)向購買人提供住宅質(zhì)量保證書(列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容)和住宅使用說明書。

7、蓋好的房子跟合同約定面積不一致怎么辦？

已預售的房屋在施工中確需變更設(shè)計的，標準不得低于預售合同中約定。因結(jié)構(gòu)變更或增加成本需變更房地產(chǎn)價格的，應(yīng)與預購人協(xié)商一致。開發(fā)商應(yīng)在變更確立起10日內(nèi)書面通知購房者，未接到變更通知或接到通知后不同意變更的，購房者有權(quán)退房。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時，購房者有權(quán)退房。購房者不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，3%以內(nèi)的誤差面積，由買房人掏錢補齊，超過3%的部分，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，誤差小于3%的，開發(fā)商退錢，誤差超過3%的，超出部分要雙倍退錢。

8、房屋公攤和采光問題的說明

對于公攤面積的處理，我國尚無明確法律法規(guī)出臺，只有建設(shè)部的規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定。普通住宅的一般公攤比例：多層8%—15%；小高層10%—20%；高層15%—30%。

根據(jù)《中華人民共和國國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，大城市住宅日照標準為大寒日2小時，冬至日1小時；在原設(shè)計建筑外增加任何設(shè)施不應(yīng)使相鄰住宅原有日照標準降低；舊區(qū)改造的項目內(nèi)新建住宅日照標準可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日日照1小時的標準。

9、開發(fā)商亂收費該向那個部門投訴？

根據(jù)商品房銷售“一價清”制度規(guī)定，配套建設(shè)的各項基礎(chǔ)設(shè)施，包括供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視工程、安全監(jiān)控系統(tǒng)、進戶門、信報箱以及面向業(yè)主的配套設(shè)施等建設(shè)費用，一律計入開發(fā)建設(shè)成本之中，除購房合同成交價款之外，不得收取其他費用。購房者若遭遇開發(fā)商亂收費，可向當?shù)匚飪r部門進行投訴。

10、房產(chǎn)證該如何辦理？

預售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)、現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，向房管部門申請辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)登記手續(xù)。開發(fā)商應(yīng)當協(xié)助購房者辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)商原因，未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商當承擔違約責任。

具體流程如下：

1、領(lǐng)取并填寫《房屋(地)權(quán)登記申請表》，需要開發(fā)商簽字蓋章。

2、到開發(fā)商指定的房屋面積計量站申請領(lǐng)取測繪。

3、繳納公共維修基金、契稅。

4、提交申請材料：(1)申請表;(2)購房合同;(3)簽訂預售合同買賣雙方書;(4)測繪表、房屋登記表、分戶平面圖;(5)專項維修資金專用收據(jù);(6)契稅完稅證明;(7)身份證； (9)按揭買房提供銀行還貸證明。