8月25日晚，央行宣布今年第二次“雙降”——降息降準(zhǔn)，這無(wú)疑給樓市又打了一針“強(qiáng)心劑”。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，到年底時(shí)沈陽(yáng)樓市回暖態(tài)勢(shì)將明顯。購(gòu)房者也將從中獲得實(shí)惠，在今年第四次降息后，房貸成本已降到了歷史低水平，購(gòu)房者的壓力進(jìn)一步減輕。貸款買(mǎi)房方式就有好多種，哪種省錢(qián)，都有什么區(qū)別？今天搜房網(wǎng)小編就為大家捋清思路，看看你到底適合哪種方式貸款。

看政策：央行年內(nèi)第二次降準(zhǔn)降息

央行官網(wǎng)消息稱，自2015年8月26日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款的基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低企業(yè)融資的成本。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)到4.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)到1.75%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)的調(diào)整。

央行同步發(fā)布了再度降準(zhǔn)的消息，即自2015年9月6日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，以保持銀行體系流動(dòng)性的合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度的增長(zhǎng)。

看人群：哪些人何時(shí)才能享受新利率

央行加息或降息，貸款利率自然要跟著調(diào)整。不過(guò)，在銀行商貸中，往往存在不同的情況——有的馬上就能調(diào)整，有的則要等到次年1月1日調(diào)整。這取決于發(fā)放貸款的時(shí)間和銀行的房貸合同。

如果在降息后發(fā)放貸款，購(gòu)房者可理所應(yīng)當(dāng)?shù)南硎苄吕省Ｈ绻迪⑶耙寻l(fā)放貸款或正在還款中的，則要看同銀行簽訂的房貸合同。很多銀行都規(guī)定了，如遇政策調(diào)息，從次年1月1日起執(zhí)行。這樣新的利率只能從次年一月一日起享受了。

看貸款方式：不同方式利息相差12萬(wàn)

降息后商貸50萬(wàn) 總利息少還1萬(wàn)6

沈陽(yáng)的一對(duì)小夫妻莎莎和大李想要買(mǎi)一套商品房，除去首付，需要貸款50萬(wàn)元。如果他們沒(méi)有公積金，那只能用商業(yè)貸款的方式買(mǎi)房了。另外，小兩口目前存款不多，收入逐年穩(wěn)定增長(zhǎng)，因而就選擇等額本息的方式還款。那么莎莎夫妻倆貸款50萬(wàn)，期限是20年，等額本息方式還款，按照新的5年以上貸款基準(zhǔn)利率5.15%計(jì)算，莎莎夫妻倆月均還款3411.26元。而按降息前的5.4%計(jì)算，月均還款則是3341.35元，降息后夫妻倆每月將少還69.91元，總利息也將少了16777.73元。

公積金貸款 利息少

如果莎莎夫妻倆都有公積金，那么用公積金貸款50萬(wàn)期限20年，等額本息方式還款，按照新的5年以上貸款基準(zhǔn)利率3.25%計(jì)算，莎莎夫妻來(lái)月均還款2835.98元。而按降息前的3.5%計(jì)算，月均還款則是2899.8元，降息后夫妻倆每月將少還63.82元，總利息也將少了15316.75元。

組合貸款 折中的貸款方式

如果莎莎夫妻倆只有一方有公積金，而沈陽(yáng)目前個(gè)人公積金貸款的額度是40萬(wàn)，那么他們只能采用組合貸款的方式才能貸到50萬(wàn)元，即公積金貸款40萬(wàn)，商業(yè)貸款10萬(wàn)元。莎莎夫妻倆貸款50萬(wàn)，期限是20年，等額本息方式還款，按照新的5年以上貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，莎莎夫妻倆月均還款2937.05元。而按降息前的利率計(jì)算，月均還款則是3002.09元，降息后夫妻倆每月將少還65.04元，總利息也將少了15608.94元。

綜上可以看出，公積金貸款是實(shí)惠的購(gòu)房方式。按照商貸計(jì)算，50萬(wàn)20年，支付利息需要301924.17元，而用公積金貸款則支付利率是180634.91元，二者相差了12萬(wàn)。原本公積金的貸款利率較商貸利率低很多，目前利率再次降低，用公積金買(mǎi)房十分合適。

看還款：方式不同總利息大不同

通過(guò)上面的案例，有些購(gòu)房者可能看出一些問(wèn)題來(lái)。為什么有的人選擇等額本息還款，有的人選等額本金還款，他們之間究竟有上面區(qū)別？在相同的貸款利率情況下，等額本息、等額本金這兩種不同的還款方式，將帶來(lái)大不同的還款利息。

等額本息&等額本金的含義

等額本息等額本息又稱為定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。

由于每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結(jié)清的利息后，所還的貸款本金就較少；而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。

等額本金又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。

等額本息&等額本金的區(qū)別

說(shuō)到兩者的區(qū)別，要從他們的優(yōu)缺點(diǎn)說(shuō)起，等額本息的優(yōu)點(diǎn)是：每月還款額相同，操作簡(jiǎn)單，便于理財(cái)。缺點(diǎn)是：占銀行貸款數(shù)量較多，時(shí)間更長(zhǎng)，給銀行的總利息較多。

而等額本金的優(yōu)點(diǎn)是：還款負(fù)擔(dān)越來(lái)越少，少占銀行的金錢(qián)和時(shí)間，總利息較等額本金多。缺點(diǎn)是：開(kāi)始時(shí)每月負(fù)擔(dān)較重。

從優(yōu)缺點(diǎn)可以看出，這兩種還款方式針對(duì)的人群也不盡相同。等額本息適用于收入穩(wěn)定、不允許前期投入過(guò)大的購(gòu)房者。等額本金則適用于收入較高，還款能力強(qiáng)的貸款人，當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大一點(diǎn)的人也比較適合這種方式，因?yàn)殡S著年齡增大或退休，收入可能會(huì)減少。