集資房不是小產權房，集資房是單位或者是鄉鎮街道以集體名義建造的房屋。而小產權房也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產，即是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
1、小產權房沒有房產證：這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發給的產權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定的。
2、小產權房拆遷難補償：除了不能辦理房產證外，那些便宜房實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。
3、小產權房質量難保證：房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。
4、小產權房配套不完善：這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。
5、小產權房遺贈也麻煩：由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是小產權房目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。
小產權房有兩證一書，分別是建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。二證一書能證明這個宅基地是有曾經有正式合法的用地及報建手續，是規劃內的居住用地。從這點上來說，至少這個房子不會是因為非法用地而被強拆，不會產生占地糾紛。
