認購，我們可以理解為其包括認購和下定金。認購是指在房子還沒有開盤，價格出來之前，繳納一部分的認購金預約一下，等到正式開盤的時候，就可以參與選房，若選房未成功，則退還認購金。認購也是開發商的一種銷售形式，目的在于摸底，看看這個樓盤的人氣到底怎樣，市場好不好，再根據情況決定開盤的房源數量以及價格。下定金是指，在樓盤開盤后，房子有了具體的價格，選好具體的房號后，繳納一部分的定金，開發商將這套房保留起來以防止被別人買走。注意，這里的定金是不能退的，但訂金是可以退的。

認購后，在簽訂正式的購房合同前，需要簽訂一個認購協議書，這是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簡單地來說，就是賣方承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內遵循協議約定的條款與賣方就買房事項進行商談。

商品房認購書存在的問題

由于《認購協議書》大多是由開發商事先制訂的，因此在部分條款上對于開發商更為有利，這些認購書在內容上通常存在下列缺陷：

一、內容過于簡單

實踐中有一部分認購書僅包括房屋地址、面積、價格等基本事項，而對于違約責任、定金的退還等重要條款卻沒有明確，這樣會導致購房者不能全面了解交易條件。

二、約定不明確

一部分認購書中有這樣的約定，“在簽署本認購書后若干時間內簽署正式預(出)售合同，逾期則視為購房者違約，開發商有權沒收定金。”但由于認購書沒有明確約定造成沒按時簽約的具體因素，所以很可能終簽不成正式合同而造成糾紛。

在這個環節可能產生的問題是，購房者在對項目的進一步了解中，可能會發現房屋并不理想，或者開發商本身還存在一些問題，或者對正式合同的補充協議不能達成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有認購書的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認購書時，雙方在協議中應明確什么情況下購房人有權要求終止協議，索回定金。

為了避免不必要的損失，在簽訂認購書時要注意下面的這些事項：

一、明確認購協議書的法律效力

從法律角度看，認購書確定的是房屋是否要買賣的關系，而正式合同確立的是正式房屋買賣關系，二者有本質的區別。由于有關部門對認購書尚未做出嚴格的規定，所以購房者應當注意：

1、購房者有權利知道，房產商也有義務告知購房者，關于認購協議書及《商品房買賣(預售)合同》中雙方應承擔的權利和義務。

2、購房者在認購書中明確：“雙方經協商未能就《商品房買賣(預售)合同》或補充協議達成統一意見的，開發商應全額退還定金。”這樣可以為自身留有余地。

3、注意認購協議書中權利義務的對等性。目前多數的認購書都是開發商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發商基本不承擔責任。為了避免一方責任傾斜，在簽訂協議時要注意加上限制開發商行為的條款。

二、審查開發商是否具備商品房銷售條件

確認開發商已經拿到預售許可證。預售合同有示范文本，但預訂書條款則比較簡單，有些開發商可能會在預訂書中并不寫明預售許可證等資質情況，從而規避有關法律規定。這里，購房者要注意，沒有取得預售許可證，房屋認購書是不受法律保護的。

如果開發商故意隱瞞重要事實或者提供虛假情況謊稱取得《房地產預售許可證》，開發商則要承擔締約過失責任，除退還購房者交付的定金外，還應賠償購房者交付定金的利息等資金損失及其他有關財產損失。

三、明確協議條款

認購書要產生合同效力，首先應當符合合同法的要求，內容應當清晰、明確。認購書的主要內容應包括：

1、買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯系電話、傳真等。

2、房屋基本情況，包括房號、戶型、面積、單位價格、總價等。

3、簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等。

4、定金條款，約定定金在不同情況下發生何種效力。

5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等。

6、買賣雙方權利與義務。一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售；以認購書約定的主要條件為主要內容訂立正式的買賣合同；在約定的期限內訂立買賣合同；在雙方不能就主要條款達成一致時，按照法律的規定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。

7、違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。

一份認購協議書應具備上述條款，在買賣雙方意見表示一致時，認購協議書即告成立。

購房者在簽訂認購協議書的時候，一定要仔細查看條款的相關內容，維護自己的利益。一般來說，從認購到正式簽購房合同付首付，是5-7天的時間。在這期間，首付款，結婚證，身份證、戶口本原件，社保記錄或納稅證明，收入證明等資料要準備好，如果要公積金貸款，那么還需要提供繳存證明。