很多的人在買房簽訂正式購房合同前,開發商們一般都會要求買房人先簽一份認購書,并且先交付一部分的定金。買房人往往認為認購書反正不是合同,所以常常草草就簽訂了,結果卻給自己帶來很多的麻煩,陷入被動。那么到底認購書是否具有法律效力?買房人到底要不要簽定認購書?簽認購書我們又需要注意哪些呢? 下文將為你做詳細的介紹。
認購書沒有法律效力的情況主要有一下兩種:
(一)購房人起訴前未取得預售許可證的認購書
(二)未滿足合同應具備基本條款的認購書
簽訂購房認購書應注意什么?
簽訂購房認購書往往需要繳納一定數額的定金,因此在簽訂認購書時要注意定金性質的約定。認購書中往往有定金約定,要求購房者向開發商支付一定數額的定金。學理上和司法實踐中將定金分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金、立約定金五類:
(一)成約定金指作為合同要件的定金,因該定金的交付合同才成立。
(二)證約定金指以定金為訂立合同的證據,證約定金是為證明合同關系的成立而設定的,不是合同成立的要件,僅以證明合同成立為目的。
(三)解約定金指當事人為保留單方解除主合同的權利而交付的定金,也就是說交付定金的當事人可以拋棄定金以解除合同,而接受定金的當事人也可以雙倍返還定金來解除合同。
(四)違約定金指交付定金的當事人若不履行債務,接受定金的當事人可以沒收定金。
(五)立約定金指當事人為保證以后正式訂立合同而專門訂立的定金,交付定金的當事人若拒絕立約,將喪失定金,接受定金的當事人拒絕立約,則應加倍償還定金。
如前所述,認購書在性質上為一種預約合同,其定金約定功能是為了擔保本約即購房合同的簽定,可見認購書中約定的定金應為立約定金。購房人若拒絕簽定購房合同,則會喪失定金,開發商若拒絕簽定購房合同,則應向購房者雙倍返還定金。
以上就是對“什么是購房認購書以及簽訂購房認購書應注意什么”所做的回答。在這里還要提醒購房者,如果認購書被定性為購房合同,則約定的定金應為違約定金;如認購書被定性為意向書,則定金約定無效,因雙方就本約不能達成一致意見而導致購房合同無法簽定時,則不能適用定金罰則。
