購房定金罰則就是因買方的原因導致未能訂立商品房買賣合同的，則買方不能收回定金（懲罰購房者）；如因收受定金的賣方的原因導致商品房買賣合同不能簽訂的，則賣方要雙倍返回定金（懲罰開發商）；如因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，則出賣人應當將定金返還買受人，此時不適用定金罰則。
那購房者如何避免定金罰則呢？
1、購房者應當在做足購房準備工作的基礎上，直接與開發商簽訂商品房買賣合同。這是因為，購房訂金都是約定在認購書中的，認購書并不是購房的必經程序。
因此，購房者應當在買房前做好準備，避免簽訂購房認購書，也避免買房后又后悔。
2、可以把認購書中的購房定金改成訂金或者預付款，這樣就不會適用購房定金罰則了。根據法律規定，訂金一般是不適用定金罰則的，訂金不具有懲罰性質，只是預先交的款項。
3、購房者還應當注意，如果買賣雙方在認購書中約定，雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，系因購房人違約造成，則訂金、押金不退還；如系因開發商違約，則應雙倍返還訂金、押金之類的條款，那么，此時訂金與押金均屬于定金的性質，應認定為購房定金。
定金罰則的適用條件：
(1)必須有違約行為。違約行為的存在是適用定金罰則的前提。違約行為是指不按合同約定履行債務的行為，其表現形式是多種多樣的，包括不能履行、遲延履行及不完全履行等多種形態。
(2)必須有合同目的落空的事實。合同目的落空即合同目的不能實現，是適用定金罰則的基本條件。這里的合同目的僅指主合同的直接目的和主要目的。
(3)違約行為與合同目的落空之間有因果關系。違約行為或合同目的落空，并不必然導致定金罰則的適用，只有二者同時具備且存在因果關系時方可適用，即只有因違約行為致使合同目的不能實現時，才能適用定金罰則。
以上是關于定金罰則的相關知識，買房前做好充足準備，避免交納定金后再反悔是避免適用定金罰則的好法子。
