買房，總是逃不過一個問題，那就是如何選樓層！天地樓真的不能買嗎？返水層到底在哪？還有哪些樓層，是萬萬碰不得的？樓層越高越安靜？
選樓層，可以說是買房時，最多玄學(xué)與真理并存的地方，不僅涉及著采光、通風(fēng)、噪音、下水等真正影響居住品質(zhì)的問題，還有諸多風(fēng)水玄學(xué)的心理膈應(yīng)問題。
樓層選擇爭議向來很大，并且，隱藏的坑也不少。
選錯樓層，不僅住的不舒服，二手也買不上價，真的是花差不多的錢，吃悶虧。
所以，今天想跟大家好好聊聊樓層中的彎彎繞，有些樓層是真的是，千萬別碰！
選樓層，第一大坑，是腰線層！
什么是腰線層？腰線層就是開發(fā)商為了讓外立面更加好看、更有層次感，而做的裝飾，沒有實際的用途。腰線層沒有固定的樓層，但經(jīng)我這些年看盤的總結(jié)，大多集中在低樓層和次頂層，沒人提醒，許多購房者根本意識不到這個問題。
如上圖，看著挺漂亮的，但為什么說腰線層是個深坑？
腰線層最大的硬傷就是采光不行，并且，腰線下層采光也會受到波及。因為腰線是有高度和寬度的，像上圖這個腰線層，存在感就非常強。
正常的樓層可以做成落地窗的，但是腰線層的陽臺被迫抬高，犧牲了一定的采光面，如下圖，室內(nèi)開看，白天采光的差異非常明顯。
而腰線層的樓下這一層，因為腰線寬度的原因，也會被遮擋住部分采光面。買房時，這兩個樓層一定要密切關(guān)注。
不過大家要問是腰線層差，還是腰線下層更差？
我認為還是腰線層更傷。
因為，除了采光，腰線層還是藏污納詬的好地點，非常不易清潔。每天開窗看到這么一圈，不說有強迫癥，一般人也很難接受......
此外，突出的外立面，雨天最容易積水，并且腰線是后期建的，與樓棟并非一體。長此以往，雨水滲漏和墻壁發(fā)霉的可能性極大，所以如果不幸買到了腰線層，一定要聯(lián)系物業(yè)，注意腰線層的防水處理。
并且，由于腰線層空調(diào)等設(shè)備位置被腰線占了，空調(diào)只能外掛在墻壁上，如果樓層較低，腰線+外掛空調(diào)，真的就是為小偷做的完美跳板，連帶著整個低樓層的安全性一并下滑。
所以，買房時，千萬要多問一嘴，樓盤的腰線層在哪？
通常腰線層往往不止一處，高低中樓層可能都有！
選樓層，第二大坑，反水層！
什么是反水層？
目前各大高層小區(qū)，采用的排水方式是“自然落差排水法”，一個單位的一側(cè)或兩側(cè)住戶由上至下共用同一下水管道。這就導(dǎo)致一旦下水管道堵塞，低層由于處在排水管道末端，最易形成室內(nèi)返水。
簡單來說，目前同側(cè)高低層都是共用同一下水管道，哪層處在公共下水管道的最低點，哪層就是最倒霉的返水層。
在這個慣性思維下，很多人會覺得，1樓才有返水風(fēng)險。但這個問題并不絕對，反而現(xiàn)在許多1樓走的是獨立下水管道，2樓才是真正的返水層。
但是我勸大家，1-3層最好都不要考慮。因為萬一2層經(jīng)歷過返水，跟物業(yè)交涉后也改成獨立管道，3樓就成為最倒霉的反水層了。
返水層返的不止是水，而是整個樓下水道里的東西，一旦返水家里被淹，惡心程度真的......住在返水層，就跟家里裝了炸彈似的，你永遠不知道什么時候下水道會突然爆發(fā)。
所以，選擇1-3層，千萬要慎重。如果資金有限，只能考慮這些樓層，那就要問清楚小區(qū)下水管的直徑，有沒有走獨立管道的可能，在裝修時也要格外注意。
選樓層，第三大坑，天地樓？
天地樓，就是大家常說的，再窮莫買頂樓，再傻不買底樓。
底樓，也就是1樓，常常被詬病的問題是：
1、采光差；
2、下水與回潮問題；
3、私密性差；
4、吵
當(dāng)下的小區(qū)設(shè)計的越來越合理，許多關(guān)于1樓的吐槽其實已經(jīng)慢慢被改善。比如采光差問題，一般來說只要樓間距超過樓層總高1.2倍，低層的采光問題不大。下水的問題也是，走獨立管道也不會有返水的可能。
真正讓1樓滯銷的，還是是私密性較差，幾乎毫無隱私，家里用啥沙發(fā)，你今天穿啥衣服都是一覽無遺，整棟樓的人可能都清楚！
噪音也是一大問題。盡管目前許多小區(qū)采用人車分流，噪音來源變少了，但是一樓公共空間的噪音也不少，等電梯人的閑聊，半夜美團配送打電話的聲音等等，還是讓1樓與清凈無緣。
不過目前有些1樓送個院子，價格也更加便宜，如果是在素質(zhì)較高的改善小區(qū)，人車分流私密性做的不錯，樓間距也合適，1樓自住買也是沒問題，地段對了，買的便宜，二手漲幅也不會太差。
頂樓常常被詬病的問題，其實就是：
1、防水難
2、曬
3、等電梯久
其實目前頂樓，越來越向豪宅化發(fā)展，尤其是擁有稀缺景觀資源的頂樓，頂樓雙層復(fù)式，價格反而更高，不過這些顯然不在我們的今天的討論范圍內(nèi)。
讓我們老百姓感到煩惱的是，沒有稀缺景觀的小區(qū)內(nèi)，頂樓到底能不能買？帶露臺贈送面積的頂樓可不可以買？
確實頂樓防水還是大問題，目前開發(fā)商的防水大多只質(zhì)保5年，所以，買頂樓賭的是開發(fā)商的品質(zhì)。漏不漏水是玄學(xué)，有些人說目前技術(shù)純熟不會漏水，但還是有不少人反映頂樓漏水的新聞出現(xiàn)。并且一旦漏水，只有你這一層有這個情況，維權(quán)是非常困難的。
其次是曬，這也是無法避免的，再加上轉(zhuǎn)手時，頂樓還是會讓人有所顧及，所以預(yù)算充足，還是不建議大家購買。
但是現(xiàn)在許多開發(fā)商為了讓頂樓好賣，會給頂樓配些贈送面積，比如露臺、送一層。資金有限，地段沒有問題，剛需自住是可以買的，省下來的錢可比空調(diào)費多。
但露臺要小心，私自封頂算違建，不封頂家里有孩子，也存在一些安全隱患。如果沒有心情打理，還是不要貪這類小便宜。
選樓層，第四大坑，避難層？設(shè)備層？
什么是避難層？
一般是高層建筑為了消防避難而設(shè)計的樓層，但是不是所有的小區(qū)都有避難層，只有樓層總高度超過100m，也就是樓層超過33層的時候，才會存在避難層，并且一般分布在中間樓層。
而避難層為什么是坑？
主要是因為避難層的層高會比正常樓棟低，同時存在設(shè)備間，會有噪音影響。
設(shè)備層又是什么？
設(shè)備層是高層建筑專門用來存放設(shè)備的一層樓，比如空調(diào)、給水排水、電氣、電梯機房等設(shè)備。
所以可想而知，如此多的設(shè)備一同運行，噪音是可想而知的大，并且隨著設(shè)備老化，聲音會越來越大。
所以，如果樓層還有的選，一定要好好問清楚項目的設(shè)備層在哪！
此外，文章末尾，還想要給大家更正一個選樓層的思維誤區(qū)：
高層噪音最大的樓層是在靠近馬路的低樓層。
然而真相并非如此，聲音是向上傳導(dǎo)的，所以高層往往在30-70米的高度，噪音較大，而低樓層如果有隔音屏與綠化等原因，反而要安靜一些。按照層高3m來算，大概是在11-22層，受噪音影響都是大的。
所以，如果房子周邊有高架橋、輕軌等噪音源，不要以為買的高就沒事了，聲音是向上傳導(dǎo)，一樣很吵。
以上幾類樓層與思維，在過去，真是坑了無數(shù)購房者。
所以，最后的最后，最為大家總結(jié)一次，1-3樓與頂層需要格外慎重，腰線層、設(shè)備層、避難層一定要問清楚在哪。除此之外，千萬不要挨著高架、輕軌等噪音源買房子，不是只要高就不吵了。
