如果預售方既無繼續履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施，以保護預購方的合法權益。在這種情況下，法院應當判決解除合同，責令預售方承擔違約責任，并對預售方已建的商品房或土地使用權依法進行強制拍賣，以拍賣的價款退還預購方的房款。
1、開發商五證不全
開發商如果想要把自己所修建的房屋出售出去，那么在出售的時候就需要具備相應的證件才行，因為如果開發商五證不全，那購房者跟開發商簽訂了購房合同也是無效的，并且開發商五證不全會導致購房者在合同約定的期限內無法得到產權證，所以如果開發商五證不齊全，購房者是可以要求開發商退房并且無需支付違約金。
2、開發商擅自變更規劃設計
當購房者已經購買了開發商的房屋之后，如果開發商那邊想要對房屋的規劃設計進行變更，那么開發商是必須要告知購房者的，并且還要取購房者的同意才行。開發商有變更房屋結構、房屋的用途等行為，而未告知購房者的，那么購房者是有權解除房屋買賣合同并要求開發商賠償的，而這種情況下，是可以申請退房的，并要求開發商承擔相應的違約責任。
3、房屋主體質量不合格
當購房者買了房屋之后都是需要對房屋進行驗收的，這是為了防止開發商那邊出售有質量問題的房屋給自己，當購房者在進行房屋驗收的時候，如果發現室內存在漏水、滲水、墻體裂縫等嚴重影響居住使用的問題，購房者可以拒收房屋，也可以解除房屋買賣合同并可要求出賣人賠償。
4、不能辦理產權證書
房屋的產權證對于購房者來說肯定是非常重要的東西了，但是現在有些人在買房之后會因為開發商那邊的原因而導致自己無法辦理產權證，比如一些房地產運作不規范，一些開發商拖欠政府土地出讓金等問題，買房人在合同約定的期限內無法得到產權證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。
如果大家要退房，需不需要支付違約金?這個是需要按照大家退房時的實際情況來確定的，因為大家買房之后肯定不是想退就可以退的，大家要 注意自己的退房請求是否合理。在退房之前，購房者可以參照一下合同法，根據《合同法》規定，只有當一方當事人有重大違約行為時，另一方當事人有權解除合同，并要求其返還所交的預售購房款和利息，并支付違約金。也就是說，如果購房者是出于自己主觀的原因想要退房，就需要支付違約金了。
