近年來，出臺限購限貸政策的城市越來越多，從北上廣深等一線城市到南京、無錫、合肥這樣的二三線城市，都經(jīng)歷過嚴格的樓市調(diào)控。然而，之前買過房的松了一口氣，但有一批“不上不下”的人更是崩潰，他們在限購出臺前繳納了定金或簽訂了合同，卻發(fā)現(xiàn)自己不湊巧地成了被“限購”群體，該怎么辦？購房款能退嗎？責(zé)任劃分又該如何認定？

案例

去年9月，在上海工作的江某（化名）決定在杭州買房。在某樓盤選好房后，繳納了5萬元的定金，各種優(yōu)惠算下來，實際的成交價格是14000多元/平方米。9月25日，江某簽訂了購房合同，并支付了40萬元出頭首付。銷售人員還表示，當(dāng)天不能辦理網(wǎng)簽，日后會統(tǒng)一辦理網(wǎng)簽。

讓他沒想到的是，幾天后，就接到了銷售人員的電話，因杭州剛出臺了房產(chǎn)調(diào)控政策，首付需要提高到五成，要求他補足兩成的首付差額。后來江某斟酌再三，向開發(fā)商提出退房的要求。經(jīng)過艱難溝通，開發(fā)商同意退還首付款全額（含5萬元定金）。

不僅是調(diào)控政策，一些城市的限購政策出臺也讓當(dāng)下買房的人上不了車。

此前，買主王某（化名）看中了成都市區(qū)的一處商品房，并立即簽署了《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，支付了7萬元的定金。 根據(jù)協(xié)議，雙方應(yīng)在簽署協(xié)議之日起30天內(nèi)辦理先前的手續(xù)。 但是半個月后，成都出臺了“限購令”，王某恰巧屬于被“限購”群體，沒有資格在成都買房。 無奈之下，王某只能要求取消協(xié)議并退還押金。 經(jīng)過雙方的幾次討論，賣方最終退還了定金。 

未及時網(wǎng)簽可能房產(chǎn)被抵押

據(jù)了解，據(jù)目前的購房手續(xù)辦理流程，大多數(shù)城市的定金合同和購房合同都是可以直接在網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)上辦理，不需要先簽訂紙質(zhì)合同，再去辦理網(wǎng)簽手續(xù)。辦理完后，系統(tǒng)就會自動生成網(wǎng)簽成功的時間。只要網(wǎng)簽時系統(tǒng)生成的時間，在房產(chǎn)調(diào)控政策出臺之前，都不會都受到調(diào)控政策的任何影響。

這也就意味著，上述第一個案例中如果開發(fā)商在售樓時，按照正常操作，是不可能出現(xiàn)所遇到的尷尬情況。

相關(guān)律師表示，有不少房地產(chǎn)公司會在樓盤出售前，把樓盤先抵押給銀行，來實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)。如果確實因為房產(chǎn)公司存在抵押的情況，導(dǎo)致無法及時辦理網(wǎng)簽，從某種意義上來講，這是涉嫌一房二賣的行為，購房者可向法院起訴，如果終認定一房二賣，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，可以申請退一賠一。

那么在案例2中，付過錢的購房者遭遇“限購”該怎么辦呢？

根據(jù)《合同法》第一百一十七條，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延遲履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

《合同法》第一百一十八條當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

也就是說，如果導(dǎo)致協(xié)議解除的原因是“政府政策”這種不可抗力的情形，而非購房者違約，雙方當(dāng)事人均可免責(zé)。因此，購房者要求解除房屋買賣協(xié)議及要求返還首付或定金，于法有據(jù)。