近年來，出臺限購限貸政策的城市越來越多，從北上廣深等一線城市到南京、無錫、合肥這樣的二三線城市，都經歷過嚴格的樓市調控。然而，之前買過房的松了一口氣，但有一批“不上不下”的人更是崩潰，他們在限購出臺前繳納了定金或簽訂了合同，卻發現自己不湊巧地成了被“限購”群體，該怎么辦？購房款能退嗎？責任劃分又該如何認定？

案例

去年9月，在上海工作的江某（化名）決定在杭州買房。在某樓盤選好房后，繳納了5萬元的定金，各種優惠算下來，實際的成交價格是14000多元/平方米。9月25日，江某簽訂了購房合同，并支付了40萬元出頭首付。銷售人員還表示，當天不能辦理網簽，日后會統一辦理網簽。

讓他沒想到的是，幾天后，就接到了銷售人員的電話，因杭州剛出臺了房產調控政策，首付需要提高到五成，要求他補足兩成的首付差額。后來江某斟酌再三，向開發商提出退房的要求。經過艱難溝通，開發商同意退還首付款全額（含5萬元定金）。

不僅是調控政策，一些城市的限購政策出臺也讓當下買房的人上不了車。

此前，買主王某（化名）看中了成都市區的一處商品房，并立即簽署了《房地產買賣協議》，支付了7萬元的定金。 根據協議，雙方應在簽署協議之日起30天內辦理先前的手續。 但是半個月后，成都出臺了“限購令”，王某恰巧屬于被“限購”群體，沒有資格在成都買房。 無奈之下，王某只能要求取消協議并退還押金。 經過雙方的幾次討論，賣方最終退還了定金。 

未及時網簽可能房產被抵押

據了解，據目前的購房手續辦理流程，大多數城市的定金合同和購房合同都是可以直接在網絡系統上辦理，不需要先簽訂紙質合同，再去辦理網簽手續。辦理完后，系統就會自動生成網簽成功的時間。只要網簽時系統生成的時間，在房產調控政策出臺之前，都不會都受到調控政策的任何影響。

這也就意味著，上述第一個案例中如果開發商在售樓時，按照正常操作，是不可能出現所遇到的尷尬情況。

相關律師表示，有不少房地產公司會在樓盤出售前，把樓盤先抵押給銀行，來實現資金周轉。如果確實因為房產公司存在抵押的情況，導致無法及時辦理網簽，從某種意義上來講，這是涉嫌一房二賣的行為，購房者可向法院起訴，如果終認定一房二賣，根據相關規定，可以申請退一賠一。

那么在案例2中，付過錢的購房者遭遇“限購”該怎么辦呢？

根據《合同法》第一百一十七條，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人延遲履行后發生不可抗力的，不能免除責任。

不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

《合同法》第一百一十八條當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。

也就是說，如果導致協議解除的原因是“政府政策”這種不可抗力的情形，而非購房者違約，雙方當事人均可免責。因此，購房者要求解除房屋買賣協議及要求返還首付或定金，于法有據。