簽約是一個(gè)很容易出差錯(cuò)的環(huán)節(jié)，下面給大家介紹一下新房的簽約流程。

第一步，進(jìn)行購房資質(zhì)審核。

第二步，和開發(fā)商簽訂認(rèn)購書。

挑選好自己中意的房源后與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書，表明購房意向并交納一定數(shù)額的認(rèn)購金。認(rèn)購金是由開發(fā)商根據(jù)房?jī)r(jià)自定的，一般為幾千元，也有上萬元的。認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括開發(fā)商、認(rèn)購房源的基本情況、訂金數(shù)額、付款方式、簽訂正式條約的時(shí)間等。簽完了認(rèn)購書，銷售人員一般都會(huì)給您一份《簽約須知》，方便您了解以后的細(xì)節(jié)，為正式簽約做準(zhǔn)備。認(rèn)購?fù)瓿珊螅绻椿谑强梢酝朔康模话銇碚f認(rèn)購后開發(fā)商會(huì)給您一份收據(jù)，7天之內(nèi)攜收據(jù)辦理退房手續(xù)。

第三步，與開發(fā)商簽訂購房合同。

一般要簽兩份合同，一份是商品房買賣合同，另一份為貸款合同。買新房時(shí)首先您要明確和開發(fā)商簽署的《商品房買賣合同文本》是由北京市國土資源和房屋管理局統(tǒng)一印制的合同文本，并且一定要查明代表開發(fā)商簽字的人是否是其法人，如不是，則其是否持有"授權(quán)委托書"，同時(shí)還應(yīng)該要求開發(fā)商在合同上加蓋公章。簽訂購房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在每一條款內(nèi)了。所以，在簽合同之前，一定要仔細(xì)查驗(yàn)開發(fā)商的資格，如五證是否齊全。所謂五證指的是計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證。如果是現(xiàn)房,根據(jù)規(guī)定，開發(fā)上不需要再辦理"銷售許可證"，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。這時(shí)一定要看清楚《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您認(rèn)購的房源。《房屋產(chǎn)權(quán)證》和商品房預(yù)售許可證都可以在北京市住建委的網(wǎng)站上查找到。關(guān)于合同內(nèi)容會(huì)在5.2.1里面具體進(jìn)行解釋，這里不做過多介紹。

此外，您還應(yīng)該向開發(fā)商要"兩書"，即：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

第四步，與按揭貸款銀行簽署商品房抵押貸款合同和借款合同。

注意，如果是一次性支付房款的交易，則不用走著一步流程。銀行之所以會(huì)提供房屋貸款給你，是因?yàn)槟憧梢阅蒙形崔D(zhuǎn)入你名下的房產(chǎn)做預(yù)先抵押。開發(fā)商與特定的銀行簽訂抵押貸款協(xié)議書，然后，然后開發(fā)商便作為你做按揭貸款的擔(dān)保人，這樣銀行才會(huì)同意向你貸款。

注意：對(duì)于使用公積金做按揭貸款的買房人，在與銀行簽訂商品房抵押貸款合同和借款合同時(shí)，務(wù)必提供你的公積金證明文件盒身份證明文件給開發(fā)商（受委托代辦人），文件一般包括公積金存折、夫妻雙方的身份證、戶口本等。如另有要求的，按具體的要求操作。公積金貸款有利率優(yōu)惠，但通常其貸款額度會(huì)低于普通的商業(yè)貸款，銀行計(jì)算公積金貸款額度的重要原則是：你每月繳存的住房公積金的金額。如果以夫妻雙方名義申請(qǐng)貸款的，則可以夫妻雙方的金額之和來衡量可貸款的額度。通常，公積金貸款只能適用于你所繳存公積金的城市，比如，你是在北京繳存的公積金，那么，只能在北京使用。當(dāng)然，有些公積金并非是單個(gè)城市的，比如，你繳存的公積金是廣東省的，那么，你就可以在整個(gè)廣東省范圍內(nèi)申請(qǐng)公積金按揭貸款。

特別注意：在做按揭貸款之前，你必須確認(rèn)你的信用沒有不良記錄，否則，按揭貸款將做不下來。銀行的信用記錄都是聯(lián)網(wǎng)的，如果你的信用卡有不良記錄，請(qǐng)及時(shí)想辦法和銀行溝通，爭(zhēng)取可做按揭。這里也提醒你，平時(shí)必須注重自身的信用，信用卡要及時(shí)還款，信用是一筆巨大的無形財(cái)富，你不要輕視了它。

第五步，辦理商品房抵押貸款合同的備案登記。

注意：如果你是第一次支付房款的，則無須考慮這一步流程。你與銀行簽訂的抵押貸款合同也要拿到房管局去備案登記，這樣房管局就可以確認(rèn)你的產(chǎn)權(quán)是被抵押給了銀行，你就有權(quán)利可以將按揭房產(chǎn)轉(zhuǎn)移至你的名下。在你沒有取得房產(chǎn)證之前，你是無法就按揭房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利登記的。因此，交易各方（包括你、開發(fā)商和銀行）只能在商品房買賣合同上加蓋"已辦理抵押備案登記"章，并由房管局出具房地產(chǎn)抵押登記說明書，以此公示房屋的按揭情況。因?yàn)榉课莅唇屹J款的時(shí)候較長（通常都是10年以上），所以，有的銀行為了降低按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)要求你為房產(chǎn)買一份保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額不能低于房產(chǎn)的總價(jià)，而保險(xiǎn)的第一受益人是銀行。在你還貸期間，都不能中斷保險(xiǎn)，而且保險(xiǎn)單也是被放在銀行的。

第六步，收房。

一般來說，走完前述的五步后，你就可以等著收房子了。開發(fā)商會(huì)通知你什么時(shí)候去收房的，還會(huì)發(fā)收房通知單給你，這個(gè)不用你擔(dān)心。另外，開發(fā)商還會(huì)安排物業(yè)服務(wù)與你接洽，物業(yè)服務(wù)公司會(huì)給你出具臨時(shí)業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)你和物業(yè)服務(wù)公司簽訂了管理公約并且付清了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，就可以拿鑰匙入住房屋了。不過，這時(shí)候盡管你已經(jīng)入住了新房子，但仍舊是沒有拿到房產(chǎn)證的。在收房的時(shí)候，你應(yīng)當(dāng)細(xì)心地檢查房子的各個(gè)細(xì)節(jié)部位，確認(rèn)與你所簽署的商品房買賣合同中的"交樓標(biāo)準(zhǔn)"附件內(nèi)容是一致的。如果實(shí)際交付的房屋與所約定的"交樓標(biāo)準(zhǔn)"不一致，你可以拒絕在收房文件上簽字確認(rèn)收房。

另外，收房過程中還需要注意的一點(diǎn)，即你應(yīng)當(dāng)認(rèn)真檢查開發(fā)商給你看的商品房竣工驗(yàn)收合格文件，以及有關(guān)房屋實(shí)測(cè)面積的文件。如果房屋的實(shí)測(cè)面積與你所簽署的商品房買賣合同中的約定的不相符，則應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商按合同約定的辦法處理。

最后，關(guān)于收房時(shí)間被延期的問題，分為不可抗力和非不可抗力造成的兩種情況。這里提醒你，你有必要再和開發(fā)商簽署商品房買賣合同的補(bǔ)充條款中約定：如果因?yàn)殚_發(fā)商的原因延遲了交房時(shí)間，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予你什么樣的補(bǔ)償--這是可以商談的買賣條件。按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規(guī)定，出賣人延期交房的，經(jīng)買受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；延期不行使的，解除權(quán)消滅。

第七步，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

產(chǎn)權(quán)過戶是指當(dāng)開發(fā)商已經(jīng)將整棟樓的產(chǎn)權(quán)辦下來后，將每個(gè)單元的產(chǎn)權(quán)過戶給每個(gè)業(yè)主的過程。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在交房后60日內(nèi)，將應(yīng)當(dāng)由其提供的用于辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記的資料一并送至當(dāng)?shù)胤抗芫郑@時(shí)，相當(dāng)于開發(fā)商協(xié)助將每個(gè)單元的產(chǎn)權(quán)過戶給業(yè)主。買房人在辦理過戶手續(xù)時(shí)，需要繳納契稅、過戶手續(xù)費(fèi)，還要交房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、權(quán)證印花稅等，辦理過戶手續(xù)完成后，就可以申請(qǐng)房產(chǎn)證。至此，你購買的房子才可以算得上真正屬于你。

第八步，辦理房產(chǎn)抵押權(quán)登記。

這一步流程是只有做按揭貸款的交易才需要的，一次性付款的房產(chǎn)交易無須考慮。你如果是按揭貸款買房，取得房產(chǎn)證后，你還需要拿著房產(chǎn)證到房管局辦理房產(chǎn)抵押登記，這樣，前期所做的貸款抵押才發(fā)生法律效力。為你提供房貸的銀行擁有抵押權(quán)并持有你的房產(chǎn)的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，通常情況下，銀行會(huì)在這時(shí)候收取你的房產(chǎn)證，以防止你的拿著房產(chǎn)證和第三方進(jìn)行房產(chǎn)交易。

完成以上八步，基本上新房的交易就完成了。當(dāng)然，如果你覺得按揭貸款時(shí)間過長，可以做提前還貸。這時(shí)候，你只需要到銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸即可，然后，拿著還請(qǐng)貸款的證明和相關(guān)材料，再到房管局注銷房產(chǎn)的抵押登記，銀行到房管局交還《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，這樣，你的房子就不再被抵押了，你才銀行拿回你的房產(chǎn)證原件，你成為完全意義上房產(chǎn)的主人。