買房前功課一定要做足了，準(zhǔn)備貸款的可以先算算自己的正常月收入是否是月供的兩倍，如果沒有的話，建議提前半年可以開始養(yǎng)流水了。
流水這個(gè)事情往往都是在買房最后一步才告訴你，如果那個(gè)時(shí)候才發(fā)現(xiàn)流水不足，就很尷尬了，要么父母參貸，要么花錢造假流水（有風(fēng)險(xiǎn)，最好別做）
個(gè)人收入情況一般用單位的收入證明和個(gè)人的銀行流水單來證明。收入證明是辦理貸款必備的材料，但收入證明無法證偽，通常只要搞定公司人事，就可以把月收入開的比較高，所以大部分銀行需要借款人提供個(gè)人銀行流水來做進(jìn)一步證明。
銀行流水是用戶與銀行發(fā)生存取款業(yè)務(wù)交易的流水對(duì)賬單，由于其客觀性，更被銀行認(rèn)可。基于銀行流水在貸款中的重要性，本篇將做詳細(xì)介紹，以求一文解釋清楚。
一、銀行流水單介紹
銀行流水根據(jù)賬戶性質(zhì)不同分為個(gè)人流水和對(duì)公流水。此文涉及到的流水通指為個(gè)人流水。
完整的流水單應(yīng)包括：姓名，卡號(hào)，交易賬號(hào)，交易時(shí)間，摘要，交易金額，余額，交易機(jī)構(gòu)等。流水單須加蓋銀行公章或電子章。不同銀行的流水單格式或名稱會(huì)有所差異。
以下以建設(shè)銀行的流水單為例做介紹。
卡號(hào)：持卡人的賬號(hào)
交易時(shí)間：進(jìn)出賬交易的時(shí)間，以日為單位
摘要代碼：交易類型，可包含：代發(fā)工資，ATM取款，消費(fèi)，銀行存入，匯款，結(jié)息等。若對(duì)方匯款時(shí)有特別備注，則摘要代碼顯示備注名稱，如租金，工資，獎(jiǎng)金等。
交易金額：此筆交易的額度，一般代發(fā)工資有零有整。
賬戶余額：卡內(nèi)余額。
對(duì)方賬號(hào)：各銀行操作不同，建設(shè)銀行不顯示對(duì)方賬號(hào)。
對(duì)方賬號(hào)名稱：建設(shè)銀行不顯示。
借貸：其中“貸”表示轉(zhuǎn)入；“借”表示轉(zhuǎn)出。
賬戶名稱：持卡人姓名。
證件號(hào)碼：身份證號(hào)碼。
二、銀行認(rèn)可的流水類型
按揭貸款/消費(fèi)貸款/抵押貸款中，銀行會(huì)重點(diǎn)審核借款人的還款能力，以確保其足有的收入能夠歸還銀行貸款，降低銀行壞賬率風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人的還款能力則重點(diǎn)體現(xiàn)在日常的銀行卡交易中。
如上部分描述，流水單里交易類型名目繁多，哪些收入才是銀行重點(diǎn)關(guān)注和認(rèn)可的有效流水呢？一般銀行通過工資流水，轉(zhuǎn)賬流水，除此之外，銀行也可能會(huì)通過個(gè)人工資稅單，公積金等來進(jìn)行收入認(rèn)定。主要是以下三種。
1、工資流水 2、存款流水 3、轉(zhuǎn)賬流水
其中工資流水，是銀行最為認(rèn)可的流水，這類流水往往會(huì)帶有“工資”或“代發(fā)工資”的標(biāo)識(shí)。假設(shè)，你在世界500強(qiáng)企業(yè)上班，還帶著一個(gè)團(tuán)隊(duì)，那么你的工資流水就代表著“穩(wěn)定、多金的收入，和你隨時(shí)還債的能力”。
需要注意的是，當(dāng)工資到賬的時(shí)候，千萬不要立即進(jìn)行大額轉(zhuǎn)賬或全額轉(zhuǎn)出，以免資金停留在賬戶上的時(shí)間過短，導(dǎo)致銀行判定你每個(gè)月都會(huì)有其他固定的大額支出，從而懷疑你的還款能力，最終使得貸款批不下來或者增加貸款的難度。
另外，相對(duì)于工資流水，存款流水和轉(zhuǎn)賬流水在銀行的眼里，分量較輕，但仍然是證明還款能力的有益補(bǔ)充，而且同樣需要規(guī)避即存即取的動(dòng)作，以免被銀行視為無效流水。存取的動(dòng)作需要做到：收入先存入銀行，再在使用的時(shí)候逐日取出；24小時(shí)內(nèi)不能存入取出的部分，也就是不能當(dāng)天存入當(dāng)天取出等。
三、如何養(yǎng)流水
以下詳細(xì)介紹下如何正確地養(yǎng)流水，包括如何養(yǎng)工資流水，獎(jiǎng)金流水，房租流水，分紅流水等。讀者可以根據(jù)自己的具體情況選擇幾種類型來操作。
1.工資流水
?若為公司轉(zhuǎn)賬，則須固定日期（一般前后誤差2天左右為佳）轉(zhuǎn)入，避免周末或者國家節(jié)假日轉(zhuǎn)賬。
?轉(zhuǎn)賬方以公司轉(zhuǎn)賬為最佳；個(gè)人轉(zhuǎn)賬也可，后續(xù)打印銀行流水時(shí)，盡量避免顯示交易方信息。
?稅后工資因?yàn)榭鄢怂碾U(xiǎn)一金等，故需精確到分為最佳，如15789.21元，避免取整數(shù)，如16000元。
?轉(zhuǎn)賬時(shí)務(wù)必備注：工資或代發(fā)工資。
2.獎(jiǎng)金流水
?相對(duì)固定日期轉(zhuǎn)入，如季度獎(jiǎng)、半年獎(jiǎng)、年終獎(jiǎng)、項(xiàng)目獎(jiǎng)金等。
?轉(zhuǎn)賬方以公司轉(zhuǎn)賬為最佳；個(gè)人轉(zhuǎn)賬也可，后續(xù)打印銀行流水時(shí)，盡量避免顯示交易方信息。
?轉(zhuǎn)賬時(shí)務(wù)必備注：獎(jiǎng)金或項(xiàng)目獎(jiǎng)等。若無備注，則最近幾年內(nèi)，相對(duì)固定時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)賬進(jìn)來，部分銀行也認(rèn)可。
3.租金流水
?需有租房合同，可從網(wǎng)上下載租房合同模板。
?租金應(yīng)符合正常市場(chǎng)水平，可通過鏈家等房屋中介app查詢房屋租賃價(jià)格，并適當(dāng)提高20%比例作為最終租金。租金金額一般為整數(shù)，如9500元等。
?房屋租金付款周期應(yīng)模擬目前市場(chǎng)租房常規(guī)做法，上海一般按照每三個(gè)月付一次，部分月租金比較高的，每一個(gè)月付一次也屬合理現(xiàn)象。
?租金流水日轉(zhuǎn)賬要求相對(duì)寬松，一般前后差異幾天時(shí)間或在節(jié)假日轉(zhuǎn)賬均屬合理現(xiàn)象。
?租金和工資流水建議分開做在不同銀行卡。
?租金通過支付寶轉(zhuǎn)賬也認(rèn)可，當(dāng)然姓名、日期、金額和租房合同匹配即可。
4.分紅流水
分紅流水通常以年為單位進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，分紅金額一般以幾萬到幾十萬不等，但金額不宜過高，否則銀行可能要求提供類似占股協(xié)議書等輔助證明材料，憑添麻煩。
5.其他流水
?其他流水可包含：補(bǔ)貼、避稅工資、報(bào)銷等。
?其他流水需視情況確定是否有必要以固定日期轉(zhuǎn)入，如補(bǔ)貼，報(bào)銷等，通常也是固定時(shí)間轉(zhuǎn)入。
?避稅部分工資一般用公司員工的私人賬號(hào)轉(zhuǎn)賬，且金額為整數(shù)。
綜上所述，以上收入流水均屬于銀行認(rèn)可的流水范疇的。除了以上操作注意事項(xiàng)外，所有流水需遵循以下原則，才有助于打造一份完美的流水清單。
四、Q&A常見問答
1.問：找淘寶或者某些中介買流水，可行么？
答：反對(duì)做假流水！其實(shí)自己養(yǎng)一份出來也不麻煩，自己養(yǎng)流水才是長久之計(jì)。
2問：怎么打印流水單？
答：攜帶本人身份證件及銀行卡到就近的銀行網(wǎng)點(diǎn)，請(qǐng)工作人員幫助打印。也可到營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)自助打印
3問：收入證明金額開多少？
答：單位部分的收入可以比對(duì)應(yīng)的銀行流水高一些，但不宜差別太多。收入證明按年收入或月收入來開均可。如工資/獎(jiǎng)金等工作總收入為30萬，則收入證明開到40萬即可。
