關(guān)于樓市的火熱，大家都有自己不同的解釋，但是過去有一些大家覺得很靈的解釋，卻越來越說不通了。那么中國(guó)房?jī)r(jià)上升，究竟是為什么呢？

預(yù)測(cè)樓市，本來是有很多指標(biāo)的，但是這些理論在近年來似乎一一失效了，之所以要一一點(diǎn)名，是因?yàn)楝F(xiàn)在的唱空派就是用這些指標(biāo)來說明中國(guó)樓市要崩盤，但是實(shí)際上，這些指標(biāo)異常已經(jīng)有多年。

那些年我們解釋房?jī)r(jià)的指標(biāo)一：空置率

多年以前，有一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家，每天晚上都去數(shù)各個(gè)小區(qū)有多少戶沒有沒有亮燈，以此來判斷空置率，終得出中國(guó)樓盤空置率高，房?jī)r(jià)會(huì)下跌的結(jié)論……多年之后，房?jī)r(jià)又漲許多倍，他也快被人罵死了。

國(guó)際上的標(biāo)準(zhǔn)是：空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。2013年中國(guó)全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中六大城市重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。2015年6 月4 日，騰訊發(fā)布《2015 年5 月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》，其調(diào)查結(jié)果顯示，中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。

空置率無法解釋近年中國(guó)一線城市和強(qiáng)二線城市的房?jī)r(jià)變化。

那些年我們解釋房?jī)r(jià)的指標(biāo)二：房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是指一套住房?jī)r(jià)格與一個(gè)家庭年收入的比值。

1998-2003年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)穩(wěn)定，維持在6.6-6.9區(qū)間,2004年后快升至2007年的8.0,隨后受國(guó)際金融危機(jī)影響跌至2008年的6.9,2009年又迅速反彈至8.1，隨后逐步回落，2012和2013年穩(wěn)定在7.3的水平，2014年下降到7.1。

2014年一線城市房?jī)r(jià)收入比大幅上升至14.6，二線城市小幅回落至8.19，三線城市小幅回落至7.45。其中深圳高達(dá)20.2，深圳一個(gè)達(dá)到該市平均收入水平的家庭，如果購(gòu)買一套100平方米的普通商品住房，需要花費(fèi)20.2年才能實(shí)現(xiàn)。

這無法解釋2015年深圳房?jī)r(jià)的上升。

深圳2015年度房?jī)r(jià)收入比更是增長(zhǎng)到了25.8。

一線城市的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于二三線城市，房?jī)r(jià)卻持續(xù)上升，房?jī)r(jià)收入比低的城市卻去化艱難。

那些年我們解釋房?jī)r(jià)的指標(biāo)三：租金回報(bào)率

國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的靜態(tài)租賃回報(bào)率應(yīng)該為4%-6%。

而目前中國(guó)主要城市的靜態(tài)租賃回報(bào)率為2.6%，一線城市在2%左右，甚至低于2，也就是說50年的租金才夠買房成本。從某種角度來說這是一個(gè)非理性的選擇，但是這種情況也持續(xù)多年了。

那些年我們解釋房?jī)r(jià)的指標(biāo)四：人口凈流入

之前大家一直用這個(gè)來解釋一線城市的瘋狂，直到近發(fā)現(xiàn)，上海去年的人口是凈流出，可是今年的上海樓市卻比任何一個(gè)城市都更為瘋狂。

但是，這些指標(biāo)都無法作為中國(guó)樓市是否有大泡沫、泡沫是否會(huì)破的標(biāo)準(zhǔn)，這是為什么呢？

中國(guó)的房地產(chǎn)周期十分特殊

總的來說，房?jī)r(jià)跟供求關(guān)系有比較大的相關(guān)性，一方面需求在上升，另外一方面供給沒有跟上。無論是新開工面積，還是拿地這兩方面的意愿不強(qiáng)，一方面需求在回升，行業(yè)供給有滯后，這個(gè)滯后需要6到9個(gè)月，從下半年開始新開工面積會(huì)下行，會(huì)影響今年下半年房地產(chǎn)的供給，如果供給要增加得等到明年。

對(duì)于開發(fā)商來說，原來為了去庫存可以壓低價(jià)格，現(xiàn)在不急得賣了，反正市場(chǎng)需求在增加，不漲價(jià)就已經(jīng)是很好了。

從宏觀上看，房地產(chǎn)也有其周期性，一般而言，人口因素決定著房地產(chǎn)的大周期，金融政策則決定著房地產(chǎn)的小周期，小周期不能改變大周期。但是在我國(guó)，影響小周期的各種大政策頻繁出臺(tái)，而且動(dòng)作都很大！這些政策出臺(tái)后，市場(chǎng)都不能用一般理論解釋。

舉個(gè)例子來說，一線城市的限購(gòu)，固然打擊了買房的需求，但也減少了房屋的供應(yīng)。比如之前在深圳有2套以上房屋的人，不是迫不得已一般不會(huì)賣自己的房子，因?yàn)橘u出去就買不回來了。

樓市的繁榮還有一個(gè)重要的原因就是政策的寬松，宏觀政策除了降準(zhǔn)降息，購(gòu)房政策支持力度也明顯。

這些政策的出臺(tái)也跟我們宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)相關(guān)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)要維持平穩(wěn)，單純靠基礎(chǔ)建設(shè)投資拉動(dòng)是有限的，因?yàn)榛A(chǔ)建設(shè)投資對(duì)于過剩產(chǎn)能的消化是有利的，但如果沒有房地產(chǎn)這么強(qiáng)的力量，穩(wěn)定投資增速也是困難的。

西方許多國(guó)家存貸利息多年不變，我國(guó)則一年可以變很多次。其他各種政策也可以變很多次，這很有可能會(huì)把大周期拉長(zhǎng)，抑或根本性的改變了大周期！頻繁的小周期可能會(huì)組成一條不那么清晰的曲線，而沒有真正的大周期！比如，我國(guó)就不可能在地產(chǎn)下行嚴(yán)重的時(shí)候，還繼續(xù)加息，更不可能像某些國(guó)家那樣，在房?jī)r(jià)已經(jīng)崩盤后，還出臺(tái)收取地產(chǎn)稅的法律雪上加霜！