有些消費者在搜房問答里提問，關(guān)于經(jīng)適房等特殊性質(zhì)房產(chǎn)出售和購買的問題。今天特地將大家比較關(guān)心的問題整理了一下，供各位參考。

問題一，經(jīng)適房要出售，有什么不一樣嗎？

經(jīng)適房是經(jīng)濟適用房的全稱，區(qū)別于一般性質(zhì)商品房，是一種具有社會保障性質(zhì)的政策性住房。按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買經(jīng)濟適用房不滿5年的，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購，也就是說，購房人購買經(jīng)濟適用房不滿5年，按照政策要求，禁止將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。

同時，購買經(jīng)濟適用房滿5年的，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的，應按照同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地出讓金等相關(guān)價款，政府可優(yōu)先回購。即，購房人將已購滿5年經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓給他人的，政府可優(yōu)先回購，一般政府放棄回購的，需要出具《放棄優(yōu)先回購證明》方可辦理后續(xù)上市交易手續(xù)，同時應向政府交納土地出讓金等相關(guān)價款。

問題二：已購公房可以上市買賣嗎？

已購公房又稱房改房，通俗點說，已購公房是具有特殊性質(zhì)的交易房屋類型之一，職工享受房改政策所給予的優(yōu)惠，以福利分房形式分配房產(chǎn)（僅可享受一次），并以有關(guān)部門指定的價格購買房屋，個人擁有全部產(chǎn)權(quán)或者部分產(chǎn)權(quán)。

具體而言，已購公房分為兩類，一類為按照成本價購買的已購公房，另一類為按照標準價（優(yōu)惠價）購買的已購公房。購買價格的高低將決定已購公房是否可以直接上市出售以及所補繳的土地出讓金的金額標準。

全部產(chǎn)權(quán)的已購公房可以直接買賣，對購房人來說也沒有風險。已購公房上市交易必須提供原始的購房合同，還有一套計算公式，工齡、房齡等，購買時需要弄清楚。

問題三：購買的房子是公司產(chǎn)權(quán)房，要注意些什么？

先要確定房子是全產(chǎn)權(quán)的，如果是部分產(chǎn)權(quán)的，需要補交一定的價款變成全產(chǎn)權(quán)才可以出售，出售時還需要繳納一定的土地出讓金。

再確認公司產(chǎn)權(quán)房子的可有產(chǎn)權(quán)糾紛，房產(chǎn)交易中心調(diào)檔。主要是是確認是不是有查封情況。沒有問題那么就簽訂買賣合同。委托出售人必須是有委托書的。

如果是法人是不需要委托書的。簽訂完買賣合同后網(wǎng)絡備案，備案好后接著由公司委托人提供股東同意出售該房屋協(xié)議公司章程公章要帶著營業(yè)執(zhí)照 ，當事人交稅是按個人繳納，契稅和過戶手續(xù)費用。安全不能光靠自己，不是專業(yè)的所以不要省那一點中介費。找中介代辦會省去很多不必要的麻煩，可以正常貸款。

如果能夠成功辦理產(chǎn)權(quán)證，購買后是商品房和其他房屋一樣，70年產(chǎn)權(quán)的。

問題四：央產(chǎn)房也算已購公房嗎？可以上市交易么？

央產(chǎn)房有幾個上市交易的條件：

一，原產(chǎn)權(quán)單位已經(jīng)建立住房檔案；

二，已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證；

三，有超標情況但已在原產(chǎn)權(quán)單位作過超標處理；

四，不屬于國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機關(guān)內(nèi)的住房。或者直接去央產(chǎn)房交易部門領(lǐng)取出售登記表，經(jīng)核準后，即可辦理上市交易手續(xù)。

需要特別注意的是，凡屬超標而未處理的住房，須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位按規(guī)定超標處理后才能上市出售。同時，央產(chǎn)房上市還要符合有關(guān)住房檔案和買賣合同的規(guī)定。出售人沒有建立住房檔案的，應補建住房檔案后才能上市出售。出售人上市出售時應提交與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買賣合同，無法提交的可以按房改售房的檔案材料或原產(chǎn)權(quán)單位出具的證明作為依據(jù)。

案例回顧：

2012年6月，買房人劉女士在A中介公司的居間下與房屋出售人顧先生簽訂了《買賣定金協(xié)議書》、《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》。約定劉女士購買顧先生位于北京市海淀區(qū)志強園一套已購公有住房。房屋價款130萬元；該房屋家具、家電裝修及配套設(shè)施作價63萬元，總計193萬元。

簽完約之后，A中介公司通知房屋產(chǎn)權(quán)人其所售房屋系已購公房，即央產(chǎn)房,需要辦理上市審批手續(xù)，才能完成交易過戶，但房屋產(chǎn)權(quán)人稱購買人劉女士未按合同約定在面簽時支付首付款，所以不同意辦理央產(chǎn)上市審批證明。

雙方為此發(fā)生爭議，無奈之下，買房人劉女士于2012年11月2日向出售人郵寄《關(guān)于解除<北京市存量房屋買賣合同>的通知》。要求解除房屋買賣合同，返還購房定金5萬元，并支付違約金38.6萬元。

一審法院認定，解除劉女士與顧先生簽訂的《買賣定金協(xié)議書》、《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》；顧先生返還購房定金5萬元并按照房屋總價款百分之二十的約定向劉女士支付違約金38.6萬元。