大城市土地資源緊缺，城區(qū)內(nèi)的新房供給量更是供不應(yīng)求，二手房現(xiàn)在已經(jīng)成為很多購房者的選擇。然后二手房的交易流程相比新房交易要復雜很多，一些細節(jié)性的問題需要認真對比咨詢。比如二手房真實房齡問題、二手房交易合同問題等等，今天我們著重講一講二手房房齡的問題。

二手房房齡的重要性

要練就鑒別二手房房齡的“火眼金睛”，就要先明白房齡在房產(chǎn)交易過程中的重要性。

1、房齡會影響房子的硬件設(shè)施。房齡越高，房屋可能發(fā)生的維修成本就越多，在受損程度不斷增加之后，可能還會帶來系列的安全隱患；

2、房齡和剩余土地使用年限之間有關(guān)聯(lián)。房齡越高，意味著剩余土地使用年限越短，持有成本也就增加了；

3、房齡和貸款有關(guān)聯(lián)。房齡影響貸款年限和貸款額度，例如如興業(yè)銀行、郵政銀行分別要求房齡加貸款年限不超過35年和45年。而公積金貸款規(guī)定，房齡10年以內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為6成，10-15年以內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為5成，15-20年以內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為4成；20-30年內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為3成。總的來說，就是房齡越老，貸款的年限就越短，成數(shù)就愈低，甚至對一些高齡房產(chǎn)，銀行是拒接放貸的。

房齡、房屋使用年限、房產(chǎn)證日期

眼暈有沒有？很多人在購房時認為這三個定義是等同的，其實不然。

房屋使用年限，也就是房屋土地的使用年限，即開發(fā)商獲得地皮之日開始計算的年限；房齡，則是自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限；房產(chǎn)證日期，則反映房屋產(chǎn)權(quán)人實際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，它和真實房齡不是相同的，因為開發(fā)商的房子可能并非建成就賣出去了，一般而言，房產(chǎn)證日期和建成時間之間有個時間差，業(yè)主拿到房產(chǎn)證的時間與樓房建成的時間相比有一定的滯后性。

例如開發(fā)商2012年拿到一塊70年產(chǎn)權(quán)的地，可知其土地使用期限是2012—2082年，而開發(fā)商在2014年才建成房子并交付使用。那么到今年2017年時，其土地使用年限剩余65年（2082-2017）；該房屋的房齡為3年（2017-2014）。

一招驗準真實的房齡

明白了以上三點概念的區(qū)別，就不容易在文字游戲上中招，但很多時候在二手房交易市場上，因為信息不對稱的漏洞，賣方或者中介會虛報房齡，所以想要獲得真實的房齡，還需要花一點心思和功夫。

1、到房產(chǎn)管理部門查詢底檔。無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門登記。查詢底案需和賣方一起帶上產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件到房產(chǎn)交易中心或房管局等部門進行相應(yīng)查詢才可以，。

2、看房產(chǎn)證+小區(qū)走訪旁敲側(cè)擊。因為房產(chǎn)證日期和出售日期并不一定相同，所以為了獲得更加可靠的房齡，可以根據(jù)房產(chǎn)證日期，再結(jié)合周邊鄰居的回答猜測。

3、看外立面、廚房等情況。一般而言，每個年代的房子都有每個房子的一些特點，譬如上世紀90年代以后修建的房屋在戶型設(shè)計上開始出現(xiàn)“廳”的概念等。

上述方式都是可以查詢到房齡的，若是擔憂購置二手房因房齡問題產(chǎn)生不必要的麻煩，買主可以以合同的形式進行進一步的保障，即在合同中堅持由賣方出具房齡承諾，強調(diào)若信息有誤，由賣方承擔責任。