目前開發商為了銷售樓盤，提高利潤，經常對預售或正在銷售的樓盤進行各種形式的廣告宣傳。購房者因為缺犯經驗，很容易掉進開放商精心布置的“美麗陷阱”。如果您不幸被這些廣告語坑過，是否知道都有哪些法律途徑可以維護自己的合法權益？看看律師怎么說。
一、誘人的“價格陷阱”
房價是購房者關心的核心要素之一，商品房廣告中常會有一個誘人的起價，如低價××元／平方米起，實際上該價位的房子根本不存在，這不過是開發商為博購房者眼球而采取的一種促銷手段。
律師觀點：
根據我國《價格法》的相關規定，經營者可以自主制定屬于市場調節的價格。因此，開發商作為經營者有權在法律允許的范圍內自主定價。目前來說，國家雖然對于房地產市場采取了一定的調控手段，但并未將其列入國家定價的范圍進行嚴格管控。
《中華人民共和國廣告法》第四條規定：“廣告不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者”。但對于價格沒有具體規定，對于“起”字也沒有相關約束條款，這種“起”字廣告就是開發商打的擦邊球，以低價來吸引購房者。
《中華人民共和國反不正當競爭法》第九條規定：“經營者不得利用廣告或者其他方法，對商品的質量、制作成分、性能、用途、生產者、有效期限、產地等作引人誤解的虛假宣傳”。
即將于2015年9月1日施行的《房地產廣告發布暫行規定(修訂稿)》第九條規定：房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。
二、動人的“”買房
有樓盤為吸引購房者眼球，推出“首付3萬起得精裝房”，甚至還有樓盤打起了“，零月供，零利息”的廣告。“、低首付”重出江湖，在低迷的房地產市場興起了一陣“低首付”“”風潮，不少購房者被吸引積極入市。
律師觀點：
所謂“”看起來是沒有門檻的，實際上“”仍然需要一定的門檻、條件，也存在較大的法律風險，很容易產生法律糾紛。
1、“”購房者必須符合國家的貸款標準，如果買房政策變動或者房貸利率變化，購房者需要承擔相應的風險。是如果購房者貸款條件在銀行審批不通過，開發商是否退還已經繳納的購房款項。這都是購房者需要考慮的風險。
2、如果不具有購房資格的購房者(在限購城市：已購買二套以上住房;或是外地購房者，無法出具一年以上社保證明或者納稅證明)與開發商簽訂“”購房合同后，將面臨購房無效的尷尬境界，其按期償還給開發商或者中介的首付，可能面臨無法索回的情況。
3、由于實際上的“”是由開發商或中介通過預先墊付，或者是虛擬抬高房價，多從銀行貸款的方式來獲得首付款，那么開發商和購房者簽訂的合同也存在較多法律爭議和法律風險。
三、賞心悅目的“樣板房”
樣板房的作用在于讓購房者身臨其境地感受房屋的布置、擺設、空間、氛圍等，樣板房是決定購房者是否購買的重要因素之一，因此，開放商房往往不惜投入巨資裝修樣板房，有的甚至將樣板房的面積做得更大一些，但購房者接收房屋后卻常發現實際上并不是那么一回事。
律師觀點：
刻意美化樣板房已是開發商銷售房屋的一種慣用方式，其實無論開發商如何宣傳，只有寫進合同的條款才能得到保障。根據《商品房銷售管理辦法》第31條的規定：房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
1、商品房合同對樣板房與實際交付房屋是否一致未作說明的：實際交付的房屋不符合開發商設置的樣板房標準時，開發商是應當承擔相應的違約責任。但購房者是應對不符合樣板房標準的事實負有舉證責任，如果沒有證據或者舉出的證據不足以證明事實的，可能面臨不利的局面。因此建議購房者在選購房屋時應當在參觀樣板房時保留以后可以留作證據的材料。
開發商承擔違約責任的方式主要有三種：
（1）重新交付符合樣板房標準的房屋
（2）對已經交付的房屋進行符合樣板房要求的再裝修
（3）酌情減少價款或者賠償損失。
2、合同對樣板房與實際交付房屋是否一致作出說明的：
（1）合同約定樣板房與實際交付房屋一致的情況：如果合同約定樣板房與實際交付房屋一致，但是實際交付房屋卻又和樣板房不一致時，開發商就是顯而易見的違約，此時購房者可以依據上述方式進行維權。
（2）合同約定樣板房與實際交付房屋不一致的情況：實踐中，合同約定樣板房與實際交付房屋不一致的情況比較少。如果確有此種約定，那么實際交付的房屋與樣板房不一致時，開發商無須承擔違約責任。
四、嚴重縮水的“精裝房”
由于精裝房市場前景巨大，省時省力的精裝修房，成了不少購房者的 ，許多房企紛紛轉戰精裝市場。然而，事實上，精裝房卻頻現問題。有的開發商以各種原因為借口，在實際交付后，對裝修建材的品牌或型號進行調整，使精裝變劣裝、精裝變“驚裝”。
律師觀點：
目前精裝修房的質量缺少明確的行業標準，而且在層面上，對于精裝修房的交房驗收也是缺少標準的，可以依據的僅是住建部2002年發布的《商品住宅裝修一次到位實施細則》【建住房〔2002〕190號】。因此，開發商交付的精裝修房出現問題也自然是難以避免的。
1、由于缺乏統一強制驗收的規范性文件，導致開放商與購房者之間糾紛不斷，因此，購房者在簽約裝修條款時：
（1）應明確裝飾設備的項目；
（2）應盡可能詳細地約定各裝飾、設備的品牌等具體細節；
（3）購房者應保留好樓書廣告等證據，以便發生爭議時維權。
2、對于購房者來說，對精裝修住宅裝修項目進行驗收的依據主要是購房合同以及合同中關于裝修的附加條款。合同應注明住宅裝修項目所使用的主要材料以及設備的品牌、型號、生產廠商，關鍵項目的工藝做法、標準，重要的裝修項目甚至應該在合同附件中備有必要的圖紙。如果開發商交付的房屋不符合合同約定，購房者完全可以依照買賣合同要求開發商承擔責任。另外，即使采用的品牌型號皆符合，但仍存有質量問題的，也有權要求開發商承擔責任。
根據《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 3條規定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”
3、如果雙方在合同中沒有對裝修材料作出詳細明確的約定，當初有樣板房的，根據《商品房銷售管理辦法》第三十一條規定："房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致”。交付的房產與樣板房不一致的，購房者有權要求開放商承擔責任。
五、環境綠化陷阱
房地產廣告中“綠化率”是一個提及率很高的詞。在綠化率的后面，常常后綴著低至30%，高至60%，甚至有開發商打出綠化率100%的數字，使人很容易從這個簡單的數字，想像到整個小區滿目的綠色。
律師觀點：
1、綠化率不等同于綠地率，開發商通常在廣告中使用綠化率一詞，然而在國家關于園林綠化的用語中，準確的應為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠化率是指綠化覆蓋率即綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率，綠地率是指小區用地范圍內各類綠地的總和與小區用地的比率，所以綠化覆蓋率一般要比綠地一些。
2、根據《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。
3、如果商品房銷售廣告和宣傳資料說明和允諾的內容是具體確定的，如“小區綠化率達到60％”，這個說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，開發商違反該說明或允諾的，應當承擔違約責任。
六、位置距離陷阱
“距 僅20 ”、“離站僅10 ”、“距某商業僅5 ”……給潛在購房者造就出一種近在咫尺的距離感，這樣的廣告語經常出現在開發商的樓盤廣告上。然而廣告語中的距離并不代表實際距離，當購房者入住后，往往發現開放商在廣告上說的距離某某地點10 即達甚至要花超過半個 才能到達。
律師觀點：
1、《房地產廣告發布暫行規定》第十條有明文規定：房地產中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當。
第三條第（二）款規定：房地產廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積，并不得含有下列內容：以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置。
很多樓盤宣傳中很明顯已經違反了該項規定。“距天安門XX ”的表述將禁止出現在房地產廣告中，否則將承擔相應的法律后果。
2、《房地產廣告發布暫行規定》第二十一條：違反本規定發布廣告，依照《廣告法》有關條款處罰，《廣告法》無具體處罰條款的，由廣告監督管理機關責令停止發布，視其情節予以通報批評，處以違法所得額三倍以下的罰款，但高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下罰款。
我們也提醒廣大購房者，不要輕易相信廣告中所提到的相關信息，對于樓盤周邊具體情況需要實地去考察，以自己的親身經歷為準。
七、配套設施陷阱
為了生活的便利舒適，購房者在買房之時，有時會將房屋周邊是否有醫院，小區里是否有公共游泳池，小區旁邊是否有大型超市或商場等因素作為購房的重要條件。開發商通常抓住購房者者看重房屋地理區位及配套的軟件服務的消費心理，在樓盤的廣告中進行夸大或虛假宣傳，而實際交付房產的小區環境、配套設施與原介紹的廣告宣傳內容相差甚遠。
律師觀點：
1、購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不為表面現象所迷惑。如開發商提供免費交通車，能長期免費嗎？
2、調查設施是否為部門所認可。
3、看周圍是否有替換的配套設施。
《房地產廣告發布暫行規定(修訂稿)》第十一條規定：房地產廣告中涉及的交通、商業、文化設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。
八、買房即上名校
地產一直是開發商用來吸引購房者的一大法寶，但其中不乏部分開發商以此為廣告噱頭，“買房即上名校”宣傳語背后卻暗藏貓膩。如，有些樓盤一期、二期、三期地產大不同，但是在打廣告時不會明確提出來。有部分購房者對此并不是十分了解，在銷售顧問誘導下，買了該樓盤二期、三期，結果卻失去了心儀的機會。又如，有些樓盤開發商承諾的地產有時間限制。
律師觀點：
1、根據《高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
因此開發商關于賣方即可入名校的宣傳，符合上述司法解釋規定的情形，則依法應當承擔違約賠償責任。如果開發商沒有將地產的條款寫入合同，僅在廣告或者宣傳中出現地產的字樣，購房者的維權就很困難。
2、對購房者來說從法律角度規避“地產”糾紛，主要做到以下幾點：一是涉及到資源的問題應當到主管部門查詢真偽；二是購房者應當在買房時仔細閱讀開發商提供的宣傳資料并且妥善保存，以便日后有利于維護其合法的權益。三是在購買地產時應當針對問題在合同中與開發商進行書面的約定，這樣能夠保證在日后出現糾紛時得到為有效的法律保護。
九、買房贈送面積
雖然早已有明文規定將對贈送空間面積及其比例做出嚴格限制，但考慮到報規批復后在建、流入市場的時間差，如今的房地產市場仍是可見贈送空間的身影。由于購房者對于贈送面積并不是了解，有些開發商會把公攤面積、公共綠地面積、陽臺、地下室、飄窗甚至管道井等算作贈送面積，五花八門，不一而足。
律師觀點：
1、房地產公司宣傳的贈送面積的手法主要有三類：一類是房地產業內俗稱的“偷面積”，即利用商品住宅現行的建筑設計規范，盡量多設計一些既可以讓業主利用，但又不計入銷售面積或者只計算一半面積的居住空間的面積。二類是違反法律規定的“違建面積”。部分手法所“贈送面積”是通過擅自變更規劃設計違章搭建起來的，具體操作手法是在建設項目通過規劃驗收后再自行或通過購房者委托其指定的關聯裝修公司對房屋進行二次裝修改造使得房屋實際使用面積增大。三類是侵犯業主共有權的“侵權面積”。開發商對部分特定住戶購房者所贈送的面積實際為業主共有面積，如承諾給頂層業主的頂層陽臺、底層業主的地下室空間，戶外私享花園等，根據《物權法》規定，該部分空間本來就屬于業主共有，而非開發商。
2、“贈送面積”的前提應該是所贈面積合法，且贈送人擁有合法產權，由于開發商所“贈送”面積都是不計入容積率的非法面積，部分贈送面積甚至是違建、侵權面積，其贈送行為均屬無效。因其所贈面積本身不是合法面積，且不被政府認可，同時開發商在售房時便已經將贈送面積的建筑成本攤到房價中，“贈送”有名無實，故屬于違法虛假宣傳。
3、面對所謂“超大得房率”、“超大面積贈送”等問題，提醒廣大購房者，一定要理性看待，切莫因為“贈送”就盲目購房。如果對于贈送面積有要求，則應在購房時，盡量明確贈送面積的具體情況及將違約條款約定清楚，以防日后發生糾紛。
以上就是房產糾紛中比較常碰到的購房陷阱案例，看了相關的法律后果分析，對你有沒有幫助？供廣大購房者在購房過程中參考。
