新房和二手房本質(zhì)上最大的差別就是房屋產(chǎn)權(quán)年限和房齡了，而房子的房齡確實會影響到銀行貸款，產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日開始算起，一般情況下，二手房剩余的產(chǎn)權(quán)年限普遍比新房少。新房的房齡相對較小，二手房由于使用了一定的年限，房齡相對較老。由于二手房申請銀行貸款會經(jīng)過評估這一步，通常評估值只能達到房產(chǎn)交易價的八成左右，所以房齡越老，貸款的年限就越短，月供壓力也越大。
1、評估價與最高貸款額：在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產(chǎn)進行評估，評估值一般會低于其市值。銀行在放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。
2、竣工年代與貸款年限：房產(chǎn)證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數(shù)銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤35年”。
3、貸款成數(shù)和利率：目前各銀行對二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。對于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率3.87%來執(zhí)行。
4、還款方式的選擇：現(xiàn)在銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式分別針對是不同的客戶推出的。
5、貸款銀行的選擇：現(xiàn)在的商業(yè)銀行很多，但各家服務(wù)的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇的常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇，當然服務(wù)質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。
6、收入證明與還款能力：銀行在批貸時，會要求借款人提供能證明其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況的證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。
7、借款人自身相關(guān)情況：對于貸款人來說個人征信紀錄非常重要，因為目前央行征信系統(tǒng)是全國聯(lián)網(wǎng)的。作為銀行審批的參考依據(jù)，個人信用的情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。
