出租人可以改變房屋用途，但是必須在解除租賃合同后才可以改變，而且還需要承擔違約責任支付承租方違約金，方可改變房屋用途。
1、我國法律和行政法規對改變房屋用途設有強制性規定。
首先，根據我國“房地合一”和“房隨地走”的基本政策，建筑物及其他附屬設施的使用功能決定于所附著土地的用途，《物權法》第140條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條明確規定土地用途的改變應經有關行政主管部門批準。其次，房屋用途的改變涉及建筑物使用目的的根本改變，屬于關系業主利益的重大事項。[2]因此《物權法》第77條規定業主將住宅改為商用的，應當遵守法律、法規、管理規約以及征得有利害關系的業主同意。
2、我國法律和行政法規對房屋用途改變的強制性規定屬效力性規范。
民法理論認為，違反強制性規定的法律行為并不一定為無效，應將強制性規定區分為禁止性規范和效力性規范。如果法律并不否認法律行為的內容和結果，只是對法律行為的外部條件有所要求，則為禁止性規范，例如要求租賃合同應當辦理登記備案的規定就屬于禁止性規范，但未辦理備案并不影響合同效力;如果法律上禁止法律行為本身和其內容的實現，則為效力性規范，例如不得買賣毒品的規定，違反此規定必然導致合同無效。就未經主管機關批準的房屋用途改變問題而言，首先，如果將其作為禁止性規范，則房屋所有人的行為僅能依靠主管機關的處理或處罰加以糾正，如果在合同效力上不加以否認，就會導致房屋所有人逃避應補交的國家土地使用權的出讓金，影響土地分類管理、城市規劃和相鄰房屋權利人的利益，損害利害關系人的權益，同時也是對其他守規經營者的不正當競爭。其次，由于不同用途的房屋在消防、水電等方面的設計布局及程度均有不同，如果擅自改變房屋用途而沒有辦理配套的設施變更，則容易影響房屋的正常使用，甚至危及人身安全，損害社會公共利益。因此，可以推定，擅自改變房屋使用功能用于出租的行為是法律所不欲的，我國法律和行政法規對房屋用途改變的強制性規定應屬效力往規范，當事人違反此強制性規定即導致租賃合同無效。
出租人未辦理變更手續，擅目改變房屋用途出租;
①租賃合同無效
②如果出租人在合同簽訂的時候對承租人隱瞞真實情況，那么出租人承擔主要賠償責任
出租人與承租入約定改變房屋用途而簽訂出租合同
①一審開庭前，改變用途獲得相關部門審批，那么租賃合同有效
②在一審開庭前未獲主管部門批準的，則由對改變使用功能負有報批義務的當事人對合同無效承擔主要責任
承租人在對租賃房屋適用過程種自行改變房屋用途
不影響合同效力，出租人可以根據合同請求承租人承擔違約責任
將住宅小區的房屋附屬設施如架空層、消防通道等出租用于商業目的
合同確定無效，損失各自承擔。
