出租者出租房屋的時候要注意的事情有很多,如果處理不好,可能帶來很多麻煩。如果人們在其辦理合同過程中不注意一些事項,房屋出租合同很可能會給我們帶來很多的麻煩;那么我們在平常生活中應當如何正確的書寫房屋出租協議來避免租客不付房租呢?

 按國家規定:拖欠租金累計達到六個月以上的,出租人可終止與其租賃者的租賃合同。出租者可以向法院起訴,要求終止合同,并要求支付租賃者拖欠的租金。

 溫馨提示:

 租房時怎樣才更好地避免糾紛?

 1、在簽訂合同時,將可能會發生的事情盡可能考慮周到包括約定的處理合同的方式,如約定解除其租賃合同的條件,是拖欠租金達多少個月以上或拖欠費用達多少元以上,出租方有權利單方解除其合同;也可商議若拖欠租金可用停水停電的方式來催收;也可以約定租賃方棄置房屋于不顧的情形,出租方有權封存、拍賣房內物品,等等。這樣,日后出現這種類似的情況,處理起來就有了依據。只要這些雙方約定沒有違反國家法律,都是有效的,對于出租與承租雙方都有一定約束力。

 2、解除合同依照法定程序進行。按《合同法》第96條規定,一定要將解除合同的通知送達到對方的手上,并留有證據。只有解除合同通知送到對方手上時,合同才算解除。

 2008年6月,崔某將自己位于濰坊市高新區XX小區的別墅出租給佟某,并簽訂了房屋租賃合同,租期為10年,合同約定若租賃中出現糾紛,由佟某常住住所所在地壽光市人民法院管轄。佟某入住后,在裝修房屋時擅自改變房屋結構,并拆除了一面承重墻。后崔某要求佟某盡快將房屋恢復原狀,但佟某一直以各種理由拒絕。截至2015年12月份,佟某已經拖欠8萬元房租費。崔某該如何維護自己的權益呢?

 問: 佟某擅自改建租賃的別墅,崔某如何主張權利?

 答:根據《中華人民共和國合同法》第219條和《高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第7條的規定,承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建,在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀,致使租賃物受到損失的,出租人可以要求解除合同并要求賠償損失。該案中佟某擅自改變了房屋結構并拆除了一面承重墻,且崔某已經給予佟某必要的合理恢復期限,但佟某均以各種理由拒絕,故崔某可以解除與佟某的房屋租賃合同,并要求佟某按照實際損失進行賠償。

 問:如果該案要向法院起訴,應該由壽光市人民法院管轄還是高新區人民法院管轄?

 答:高人民法院在《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》中作出明確規定:“凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛,一般應由房屋所在地法院管轄,個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的,也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。”該案涉及房屋租賃合同糾紛,雖然是與不動產(別墅)發生牽連,但是該法律關系發生的依據是當事人之間存在的合同,其性質仍然屬于合同糾紛的范疇。根據我國《民事訴訟法》第25條的規定,當事人可書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地即不動產所在地法院管轄。該案例中,崔某和佟某既然已經在房屋租賃合同中書面協議約定由被告住所地法院管轄,那么就應尊重當事人的選擇權,由壽光市人民法院審理此案。

 問:若向法院起訴,需交納多少訴訟費用?

 答:根據人民法院案件受理費標準的規定,財產訴訟類案件數額超過1萬元至10萬元的部分,按照2.5%交納(S=A×2.5%-200)。該案例中拖欠租金為8萬元,按照此公式計算,需向法院交納1800元的案件受理費。訴訟費一般都是由原告預先支付,原告可將該訴訟費用列為訴訟請求,若法院依法判決由被告人支付訴訟費的,原告可在法院執行被告人財產時申請一并執行。  如何防范房屋租賃糾紛呢?檢察官為您支招:

 1、出租人要依法簽訂書面租賃合同,將租賃當事人的權利義務在合同中明確的約定。

 2、出租人在簽訂合同前應對承租人的經濟能力進行必要的了解,不要盲目出租房屋給沒有經濟能力的單位和個人。否則糾紛發生后,吃虧的肯定是出租方。即使通過訴訟,法院判決對方付租金,但執行起來也可能因困難重重而不了了之。

 3、出租人在出租房屋時,可要求承租人設立擔保 承租人設立擔保,這是減少因付不起房租而發生租賃糾紛的為有效的辦法之一。

 總而言之,如果我們在房屋出租合同書寫過程中不注意一些以上的事項,只會給我們一些損失,所以,要合理的書寫房屋出租合同才能實現交易的安全,以避免租客不付房租的情況出現。