房屋租賃協議書寫的時候要注意的事情有很多,如果處理不好,可能帶來很多麻煩。如果人們在其辦理過程中不注意一些事項, 房屋租賃協議書寫很可能會給我們帶來很多的麻煩;那么我們在平常生活中應當如何正確的書寫房屋租賃協議呢?

 一、 關于房屋租賃合同效力認定糾紛相關問題

 違法建筑出租的效力如何認定?

 違法建筑出租的效力應認定為無效合同,但經過無效理由消除之后,可在一定條件下轉化為有效合同。如果因建筑物屬于違法建筑而被人民法院或仲裁機構認定房屋租賃無效,違法原因消失后,不能轉化為比較有效的合同。

 是否進行消防驗收對房屋租賃合同的效力有何影響?

 對于按照法律要求必須經過消防驗收合格之后才能入住使用的房屋,消防驗收的合格是一個房屋租賃合同有效的必要條件,除此之外的房屋不以消防驗收為要件。

 是否竣工驗收對房屋租賃合同的效力有何影響?

 對于按照法律要求必須經過竣工驗收合格才能投入使用的房屋,竣工驗收是房屋租賃合同有效的必要條件。出租未經竣工驗收的房屋,該房屋存在著安全隱患,不具備交付使用條件,因此,房屋租賃合同因違反《建筑法》的強制性規定,當屬無效。

 若已經竣工驗收合格,產權證尚在辦理中的房屋租賃合同的效力應當有效。

 預租合同不受竣工驗收的影響,應當認定有效。

 是否登記備案對房屋租賃合同的效力的有何影響?

 不受影響。

 房數租對租賃合同的效力有何影響?

 出租人就同一房屋訂立數份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:(一)已經合法占有租賃房屋的;(二)已經辦理登記備案手續的;(三)合同成立在先的。

 出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實,應當如何承擔責任?

 出租人構成欺詐,承租人可以自知道或應當知道撤銷事由之日起1年期間請求法院撤銷或變更合同,出租人應承擔違約責任。

 房屋租賃合同未到期,出租人強行解除房屋租賃合同并將房屋出租給善意第三人,原承租人是否可以請求繼續履行合同?

 因繼續履行原房屋租賃合同成為事實上不能履行,因此承租人的請求不能得到支持。

 如何界定公有住房使用權的法律屬性?

 實質上是具有用益物權的性質,是一種高度物權化的債權,或者也可以將其視為一種屬性模糊的財產權。

 二、租金標準糾紛相關問題

 合同履行期限較長而市場變化較大,當事人要求調整租金的標準如何處理?

 一般情況下,對租金不能隨意調整,但是,如果出現不能預見并且不能克服的情況,改變了訂立合同的基礎,使當事人之間的利益重大失衡,根據情勢變更原則應當允許調整租金,實現對當事人利益的救濟和平衡。

 因維修租賃物影響租賃物的使用要求調整租金的應當如何處理?

 出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外,因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應地減少租金或延長租期。

 因第三人主張權利,致使承租人不能對租賃物使用、收益的,租金能否調整?

 只要是非承租人自己的過錯,承租人就可以向出租人主張減少租金或者不支付租金。出租人不得以第三人主張權利為由而免除自己的責任。因第三人主張權利,致使承租人不能就租賃物使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

 因不可歸責于承租人的事由導致租賃物毀損滅失,承租人要求調整租金的認定標準是什么?

 因不可歸責于承租人的事由導致租賃物毀損滅失,雙方有約定按約定處理;沒有約定的,應當自租賃物部分毀損滅失時即自行產生減少租金的效力。

 租金的訴訟時效起算有何標準?

 訴訟時效應從債權人知道或者應當知道承租人欠交每期租金或者拒付每期租金之日起算,適用1年訴訟時效。

 房屋租賃合同無效,租金的認定標準有何變化?

 租金標準可以按照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。

 未經出租人同意,承租人轉租的,承租人解除合同或者請求確認轉租合同無效時,要求承租人返還向次承租人收取的超出出租人應收租金部分的利益,是否予以支持?

 如果該轉租未經出租人同意的,出租人可以請求解除合同或者確認轉租合同無效,承租人取得的轉租租金差額應返還給承租人;如轉租雖然未經出租人同意,但出租人在異議期限內未提出異議,視為同意轉租,出租人不能請求確認轉租合同無效或解除,也不能請求承租人返還轉租租金差額。

 房屋實際使用人與承租人構成并存的租賃合同,簽約的承租人是否應承擔支付租金的義務?

 簽約的承租人應當承擔支付租金的義務。

 房屋交付后,承租人延期交付租金或不支付租金,出任如何維護自己的權益?

 出租人應當給承租人一個合理的期限,要求承租人限期支付,如果承租人逾期仍不支付,則出租人有權解除租賃合同,收回房屋,并要求承租人承擔賠償責任。

總而言之,如果我們在房屋租賃協議書寫過程中不注意一些以上的事項,只會給我們一些受損失,所以,要合理的書寫房屋租賃協議才能實現交易的安全。