現(xiàn)在租房市場(chǎng)相當(dāng)?shù)幕鸨?duì)于年輕消費(fèi)群體來(lái)說(shuō),租房不僅可以減輕生活壓力還可以享受到舒適的居住體驗(yàn)。由于出租市場(chǎng)的不規(guī)范和制度問(wèn)題,租房被法院查封的案例不在少數(shù)。租房被法院查封往往是觸及到了法律底線。那么,為什么租房會(huì)被法院查封呢?

在浙江就有一起這樣的案例。自己辛辛苦苦出錢(qián)租下的房不久就被法院查封,這樣的事放誰(shuí)身上也很憋屈。在浙江紹興法院有一起案例是關(guān)于30年租期在身的是一套該院要查封拍賣(mài)的位于東港和潤(rùn)花園的別墅。

這套復(fù)合式的房子面積超過(guò)200平方米,附送一個(gè)12平方米的車(chē)庫(kù),房主管某2011年入住。2012年,管某以這套房子向銀行抵押借款,后來(lái)錢(qián)還不出來(lái)了,銀行起訴后法院判決管某敗訴,房子因此被紹興區(qū)法院查封。就在法院對(duì)這套房子在網(wǎng)上公開(kāi)拍賣(mài)時(shí),案外人顏某找到法院,拿出一份租賃協(xié)議說(shuō),房子管某早在2011年11月就租給他了,而且租期有30年。顏某認(rèn)為根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則,法院應(yīng)保護(hù)其租房的權(quán)利。針對(duì)這一情況,法院?jiǎn)?dòng)聽(tīng)證程序,展開(kāi)審查,重點(diǎn)圍繞租賃合同的真實(shí)性及合同簽訂的時(shí)間節(jié)點(diǎn)等關(guān)鍵問(wèn)題。

“正常的房屋租賃合同,一般租期都以5年內(nèi)居多,租金半年或一年一付,該案中顏某一次性支付了20年的租金,與正常的交易習(xí)慣不符;且協(xié)議簽訂后,顏某直至2年后才取得房產(chǎn)的使用權(quán),使用交付過(guò)程有悖常理。”法院終裁定,顏某主張的租賃權(quán),名為租賃,實(shí)為借貸擔(dān)保,即所謂的“以租代抵”,因此對(duì)顏某的租賃權(quán)不予保護(hù)。租房被法院查封當(dāng)事人感到無(wú)比委屈。

如果當(dāng)事人沒(méi)有進(jìn)行登記,即登記簿上沒(méi)有該項(xiàng)記載,登記機(jī)關(guān)就難以控制。但是從另一個(gè)角度來(lái)看,如某個(gè)當(dāng)事人實(shí)際上擁有房產(chǎn)、或即將取得房產(chǎn)權(quán),但由于其尚未進(jìn)行權(quán)屬登記,司法機(jī)關(guān)就不予查封,顯然又是不合理的。在該房屋進(jìn)行權(quán)屬登記前雖不能查封,但是可以在其登記時(shí)再予以查封。

綜上所述,我們可以得出這樣一個(gè)結(jié)論,執(zhí)行債務(wù)人失去了對(duì)其原物的占有、使用、收益、處分的權(quán)利,進(jìn)而可以推導(dǎo)出其亦喪失了對(duì)原物的權(quán)。因?yàn)槲覀兒茈y想象一個(gè)沒(méi)有占有、使用、收益、處分為內(nèi)容的權(quán)利是權(quán)。那么被查封的物的權(quán)究竟到哪里去了。我們說(shuō)它并沒(méi)有從人間“蒸發(fā)”,而是法院運(yùn)用國(guó)家強(qiáng)制力強(qiáng)行占有了,也即執(zhí)行標(biāo)的物權(quán)暫時(shí)由法院持有。也許有人會(huì)反駁,法院持有的權(quán)也是不完全的,因?yàn)槠錄](méi)有執(zhí)行標(biāo)的物的使用、收益權(quán),也即法院沒(méi)有為自己利益而使用執(zhí)行標(biāo)的物并獲取利益的權(quán)利。的確是這樣的,但是現(xiàn)實(shí)生活中不完全的權(quán)比比皆是,而且沒(méi)有收益權(quán)的權(quán)也存在。比如信托法上受托人的權(quán)。信托受托人不也是不能為自己利益而使用收益信托財(cái)產(chǎn)嗎?因此,筆者從現(xiàn)實(shí)需要,即法院能委托他人占有、使用、處分執(zhí)行標(biāo)的物,和理論完善,即法院判決,裁定具有確權(quán)效力出發(fā),認(rèn)為法院查封是對(duì)執(zhí)行債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)的剝奪是可行的。

所以,要避免租房被法院查封這一現(xiàn)象只能是租戶(hù)提高自身法律意識(shí)。在相關(guān)租房政策方面要多下功夫,在進(jìn)行房屋租賃交易時(shí)要注意合同內(nèi)容,同時(shí)租房被法院查封前要及時(shí)申請(qǐng)法律保護(hù),并且出示有效證明 ,從而保護(hù)自身合法權(quán)益不受侵犯。