房屋租賃市場(chǎng)日益的繁榮，越來(lái)越多的租賃行為，也就出現(xiàn)越來(lái)越多的糾紛。房租轉(zhuǎn)租中糾紛多，我們應(yīng)該如何妥善處理這些　糾紛問(wèn)題。

李某與林某于２０１３年２月２２日訂立一份房屋租賃合同，合同約定李某將其位于ＸＸＸ路　ＸＸＸ號(hào)的二室一廳的房屋出租給林某，租賃期限為３年，每月租金３５００元。租賃三個(gè)月后，李某發(fā)現(xiàn)林某實(shí)際上是將該二室一廳的房屋全部轉(zhuǎn)租給了張某，每月租金４００００元，已轉(zhuǎn)租一個(gè)月，而張某在租用后，為擴(kuò)大空間，擅自拆除了與陽(yáng)臺(tái)相隔的墻壁，將房間與陽(yáng)臺(tái)打通。李遂找到林某、張某交涉，提出林某轉(zhuǎn)租時(shí)未得到其同意，張某應(yīng)立即搬出去，并應(yīng)恢復(fù)房屋原狀，賠償損失。李某的請(qǐng)求遭到拒絕，遂于２０１３年６月１０日在法院起訴，請(qǐng)求宣告林某與張某的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，并要求其恢復(fù)原狀，賠償損失。

本案在審理過(guò)程中，關(guān)于轉(zhuǎn)租合同的效力問(wèn)題，存在以下分歧：

一種意見(jiàn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同是有效的。因?yàn)槔钅撑c林某訂立的租賃合同，并未有禁止林某轉(zhuǎn)租的約定，林某則可以不經(jīng)李某的同意而轉(zhuǎn)租，林某的轉(zhuǎn)租并未違約；

另一種意見(jiàn)認(rèn)為，如果李某并未在租賃合同中約定林某可以轉(zhuǎn)租，則說(shuō)明李某沒(méi)有授權(quán)林某轉(zhuǎn)租，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，轉(zhuǎn)租合同效力待定。

法院支持了李某的訴訟請(qǐng)求，判決張某于判決生效１０日內(nèi)，遷出ＸＸＸ路ＸＸＸ號(hào)李某的房屋，并由林某、張某將房屋恢復(fù)原狀，賠償損失。

房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。我國(guó)《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”根據(jù)《合同法》的規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租可分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租，是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。非法轉(zhuǎn)租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。張某的行為就是非法轉(zhuǎn)租行為。非法擅自轉(zhuǎn)租行為極有可能造成出租人的損害。例如本案中，張某將其租用的二室一廳房屋擅自轉(zhuǎn)租給王某，王某住用后擅自裝修房屋并造成房屋的損壞。可見(jiàn)擅自轉(zhuǎn)租房屋行為在性質(zhì)上應(yīng)為一種無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)且極可能造成出租人損害的不法行為。無(wú)權(quán)處分是指未經(jīng)權(quán)利人同意，無(wú)處分權(quán)的人擅自處分他人財(cái)產(chǎn)的行為。在張某的轉(zhuǎn)租行為發(fā)生后，如果郭某予以追認(rèn)或張某取得處分權(quán)，則轉(zhuǎn)租行為是有效的；如果郭某不予追認(rèn)或張某沒(méi)有取得處分權(quán)，則郭某可要求確認(rèn)該行為無(wú)效。由于法律規(guī)定非經(jīng)權(quán)利人同意禁止轉(zhuǎn)租房屋，在房屋租賃合同當(dāng)事人未作出約定的情況下將成為合同的重要條款，因此張某擅自轉(zhuǎn)租的行為構(gòu)成根本違約，郭某有權(quán)解除房屋租賃合同，亦可要求張某承擔(dān)違約責(zé)任。建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條規(guī)定：“轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。”因此，房屋承租人在租賃房屋時(shí)一定要看房屋的產(chǎn)權(quán)證，一定要確定房屋的產(chǎn)權(quán)人是否同意出租房屋，這樣才能保障租賃安全，才能保護(hù)承租人的合法權(quán)益。

通過(guò)以上的李某的房屋租賃糾紛的案例，通過(guò)法院的判決，以及律師的建議。大家應(yīng)該了解到轉(zhuǎn)租是需要得到房東的同意，不能私自進(jìn)行。