小產權房由于其價格低，受到不少買房人的關注。但是，很多人對于什么是小產權房、購買小產權房有哪些風險并不了解。我們來看看下面的介紹。
一、小產權房的概念
小產權房通常是指在中國農村和城市郊區農民集體所有的土地上建設的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權轉讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發的產權證，而是由鄉政府或村委會頒發，所以也稱鄉產權房。
二、小產權房的分類
1、占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建筑。
2、在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。
3、在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。
三、小產權房與商品房的區別
1、小產權房屋買賣不受國家法律保護；而商品房是經國家批準建設的，買賣受國家法律保護。
2、小產權房國家不辦理房產證、土地使用證、契稅證；而商品房由國家頒發產權證、國有土地使用證、契稅證。
3、小產權房不具有房屋合法所有、轉讓、處分、收益等權利；商品房具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利。
4、購買小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購買商品房可以辦理按揭貸款。
四、購買小產權房的風險
小產權房買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。對于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮居民的，無論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國家政策的禁止性規定而認定其無效。根據《合同法》規定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
2、小產權房無法辦理兩證
2011年11月，《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》發布，明確指出，城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。這相當于對小產權房“無證”身份的再次宣判。
3、小產權房不能轉讓
小產權房由于沒有房產證，不能進入正常的三級市場進行流轉。據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。
4、拆遷無法得到補償
小產權房的房屋質量和房屋售后保修難以保證；購房后如果遇到國家征地拆遷，很可能無法得到拆遷補償。
5、房產無法抵押、貸款
購買小產權房需要一次性付款，不能按揭；買入后，房子無法抵押。
小產權房價格雖然便宜，但是購買時，風險比較大，如果想要購買小產權房，建議謹慎考慮。
