現代社會，買家購房有很多選擇，因此對于抵押房，大多數購房者都有些抵觸心理。一般消費者對抵押房的認識不清，大家總擔心抵押房能否買賣，購買已設抵押房屋是否有效，不敢購買抵押房。下面本文就為您具體分析這兩個問題，希望能為您提供幫助。

一、抵押房能否買賣？

（一）法律的相關規定

《擔保法》規定轉讓經登記過的抵押物，應當通知抵押人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，非經通知或告知的，轉讓行為無效。這個規定開始貫徹物盡其用的思想，并考慮到了抵押物受讓人的利益。

此外，《關于〈擔保法〉的司法解釋》規定轉讓抵押物未通知抵押人或未告知受讓人的，如果抵押物已經登記，抵押權人仍可以行使抵押權，取得抵押物權的受讓人，可代替債務人清償債務，消滅抵押權，受讓人清償債務后，可向抵押人追償。

（二）抵押財產是允許轉讓的，抵押財產要實現轉讓附有一定條件

總的來說首先抵押財產是允許轉讓的，而非老觀念中轉讓抵押物無效。其次，抵押財產要實現轉讓附有一定條件，轉讓條件成就時才發生抵押財產權的變化。另外，關于抵押物轉讓的法律規定是針對管理性質的規定，而不是針對抵押物轉讓合同效力的強制性規定。

二、購買已設抵押房屋是否有效？

（一）購買已設抵押房屋，購買合同符合條件的有效

合同訂立的行為效力，受《民法通則》的調整，符合《民法通則》第55條的規定，合同即生效。房屋買賣協議作為債權合同，只要滿足3個條件：

1、行為人具有相應的民事行為能力；

2、意思表示真實；

3、不違反法律或者社會公共利益。

結合《合同法》第44條，協議自成立時生效。協議的效力在簽訂之時即已確定，不應通過協議的履行來反決定協議的效力，這樣做才符合《民法通則》及《合同法》誠實信用原則的需求。誠實信用是民事社會活動中的“帝王法則”、高準則。

（二）抵押房不符合轉染條件的，不發生物權轉移

另外，被轉讓房屋因為設置了抵押權而不能轉讓，應理解為房屋產權變動的結果條件，而不是原因條件，不符合轉讓條件的，房屋不得進行過戶登記，不發生物權轉移，但轉讓協議本身不應受到影響，協議仍然有效。這即是《物權法》第15條的規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

以上就是對“抵押房能否買賣，購買已設抵押房屋是否有效”的解答，希望能對您有所幫助。總的來說，抵押房是可以購買的，但是要購買抵押房有一定的附加條件。如果對這些條件不了解，盲目購買可能無法順利獲得房屋產權，造成買家損失，所以建議如果購買房屋時對抵押房屋是否符合轉讓條件要咨詢專業律師，以免造成不必要損失。