2017年春節過后不久，北京、天津等城市相繼出臺了房貸收緊的措施，業內人士認為，貸款額度收緊、利率上調、銀行放款放緩將是常態。所以，打算貸款買房的朋友，勢必要在貸款買房前，搞清楚跟貸款息息相關的這幾大問題，才能做到心中有數。

房貸還款是怎么回事？

銀行在為借貸人計算房貸還款額的時候，一般是按月付息。

借款人所還的月供金額由兩部分組成，一部分是本金，一部分是利息。

兩者相加，正好是每月所還的月供金額。

等額本金VS等額本息

等額本息：就是每個月還款的本息之和始終保持不變。

等額本金：就是每月的還款總額里，本金部分始終保持不變，利息隨本金的減少而逐月減少。

等額本金和等額本息有什么區別？

我們來看一個例子：

借款人選擇“等額本金”的還款方式，總借款100萬元，分100個月平均還本金，則每月要還本金1萬元。

第一個月還：本金1萬元加上100萬元本金借1個月應付的利息；

到了下個月，還本金還是1萬元，再加上（100-1）=99萬元本金借一個月應還的利息數。

顯然，下個月的利息少于本金（本金變少），所以總還款額也少于本月。

這樣一來，以后每月總還款金額越來越少，后還清。

但一旦選擇“等額本金”還款模式，由于借款人所借的本金數量相對于“等額本息”而言，本金會提前歸還。

但如果此時有更好的機會，能帶來超出支付銀行借款利息的回報，那就可以選擇“等額本息”方式，讓本金在手中多停留一會兒。

提前還款可能會被罰款？

為了限制提前還款，有些貸款機構提出了一個概念叫做“實質性的提前還款”，指各貸款機構對實質性的行為有不同的標準，但一般是指在半年到3年內，借款人提前還數萬元甚至剩余全部貸款。

目前，商業銀行針對提前還款有這幾種處理方式：

1、無論何時還款，均不收違約金；

2、一定時期（3個月、半年、一年）內不允許提前還款，以后不收違約金；

3、有些銀行規定，提前還款，將收取違約金。有的以本金的百分比計算，有的加收若干個月份的利息。

貸款買房這五點要注意

1、申請貸款額度要量力而行

應該對自己目前的經濟實力、還款能力做出正確的判斷，同時對自己未來的收入及支出做出正確、客觀的預測。

2、辦按揭要選好貸款銀行

對借款人來說，如果購買的是現房或者二手房，就可以自行選擇貸款銀行。利率折扣越高的越好。

3、要選定適合自己的還款方式

等額本息還款有點在于：借貸人可以準確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭支出；

等額本金還款適合還款能力較強、并希望在還款初期歸還較大款項以此減少利息支出的人。

4、向銀行提供資料要真實

申請個人住房商業性貸款、銀行一般要求借貸人提供經濟收入證明，對于個人來說，應提供真實的個人職業、職務和近期經濟收入情況證明。

5、每月要按時還款避免罰息

必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬上是否有足夠的資金，防止由于自己的疏忽造成違約而被銀行罰息，造成資金損失，在銀行留下不良信用記錄。