經濟適用房制度是我國政府和企 業為了保障中低收入家庭能夠實現住有所居并終實現居者有其屋的一項措施,實行多年取得較好的社會效果。但是,經濟適用房本身兼有的保障性與產權性,為經 濟適用房實現商品化并在市場 通提供了可能。作為二手房買賣形式之一的經濟適用房買賣,其合同效力一直以來飽受社會爭議。

怎樣才能判斷經濟適用房買賣合同的效力

在北京,按照《北京市經濟適用住房管理辦法(試行)》和《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》中的規定“購買經濟適用住房不滿5年的,不得上市交易”。

在司法實踐中,有不少不到5年和不符合上市交易條件的經濟適用房也被交易,并且引發了糾紛訴到法院,這種情況下,經濟適用買賣合同是否有效?又應該如何處理?

以之前北京的司法實踐來看,一般分為以下幾種情況判斷和處理:

1、原則上,就不到規定上市期限的已購經濟適用房進行交易的買賣合同,一方起訴到法院主張買賣合同無效的,可認定買賣合同無效。

2、交易的已購經濟適用住房是在2008年4月11日之前簽訂的買賣合同,雙方在合同中約定該房符合上市交易條件后再辦理過戶手續,或者在一審辯論結束語前該房已符合上市交易條件的,可認定該合同有效。(2008年4月11日是《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》限定的時間)

3、出賣人轉讓已購按經濟適用住房管理的房屋,當事人主張房屋買賣合同無效的,不予支持。

如果經過訴訟確認該類買賣合同無效,會給雙方帶來什么后果呢?按合同法等相關法律的規定,通常,合同無效,應該是雙方各自返還,對合同無效負有責任的,應賠償對方相應損失。

所以為了避免經濟糾紛,還是遵循“購買經濟適用住房不滿5年的,不得上市交易”這條規定。

經濟適用房購房合同注意事項

經政府批準定價公開向社會銷售或定向銷售的經濟適用住房;住房合作社向社會召集會員集資建設的經濟適用住房。根據建設部、國家發改委、國土資源部、人民銀行報送國務院的《經濟適用住房管理辦法》規定“經濟適用住房在取得房屋權證和土地使用證一定年限后,方可按市場價上市出售”。

《北京市已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》規定:已購經濟適用住房在住滿5年后,可按市場價格上市出售。未住滿5年的家庭,可以以不高于經濟適用住房原購買單價出售給具有經濟適用住房購買資格的家庭。以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋權證的發證時間為準。兩個證件可由購房家庭提供任一個來確定時間。

按市場價格出售已購經濟適用住房的,需憑契稅完稅憑證、房屋權證、住房轉讓合同等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產權過戶手續,同時由出售人按成交額的10%補交綜合地價款。新購房人不需再按成交價3%交納土地出讓金。