“本廣告為要約邀請(qǐng)，一切圖片、文字說明以合同為準(zhǔn)。”“小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租。”“如乙方對(duì)于售房資料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有終解釋權(quán)。”這些買房合同貓膩，購(gòu)房者并不陌生，它們真真切切地傷害到了購(gòu)房者的利益，商品房買賣12條“霸王條款”，買房時(shí)候一定要看清楚啦！

1. “霸氣”廣告

霸氣表現(xiàn)：“本廣告為要約邀請(qǐng)，一切圖片、文字說明以合同為準(zhǔn)。”

點(diǎn)評(píng)：廣告亦應(yīng)視為合同內(nèi)容。《合同法》第15條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”根據(jù)高法的司法解釋，該廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2. “霸氣”解釋權(quán)

霸氣表現(xiàn)：“出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有說明的外，均僅供買受人購(gòu)房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣人享有終解釋權(quán)。”或者“甲方提供的售樓資料及沙盤展示用于廣告宣傳，如乙方對(duì)于售房資料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有終解釋權(quán)。”

點(diǎn)評(píng)：格式條款不能“一邊倒”。根據(jù)上一條款的解析，廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》第40條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。即經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者解釋格式條款的權(quán)利。

3. “霸道”不退款

霸氣表現(xiàn)：“本認(rèn)購(gòu)書簽訂7日內(nèi)，認(rèn)購(gòu)人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購(gòu)房合同的，認(rèn)購(gòu)人所付定金不予退還。”或者“乙方須在本協(xié)議簽定之日起，XX日內(nèi)到‘XXX’售樓現(xiàn)場(chǎng)與甲方簽定《商品房買賣合同》及其他相關(guān)文件；若乙方逾期未與甲方簽訂買賣合同，甲方有權(quán)將乙方所定的該套商品房另行銷售而無(wú)需告知，本協(xié)議自動(dòng)作廢，且上述定金不予退還。”

點(diǎn)評(píng)：雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。此條款僅對(duì)認(rèn)購(gòu)人未能簽訂合同情況進(jìn)行約束，未對(duì)出賣方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。按照《商品房銷售管理辦法》及司法解釋，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還定金。

4. “霸占”會(huì)所

霸氣表現(xiàn)：“樓宇屋面及外墻使用權(quán)不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方。建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣方。”或者“出賣人有權(quán)無(wú)償使用建筑外墻、屋面，用以標(biāo)注本項(xiàng)目開放商名稱、小區(qū)名稱等，而不需要征得買受人的同意。”

點(diǎn)評(píng)：這是侵害業(yè)主權(quán)利。此條款侵害了業(yè)主權(quán)利。《物權(quán)法》第71條明確規(guī)定業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定：通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人侵占、處分或者改作他用。

5. “霸占”停車位

霸氣表現(xiàn)：“小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租。”

點(diǎn)評(píng)：這違反了《物權(quán)法》。此條款違反了《物權(quán)法》第73、74條，排除了業(yè)主占用、使用、收益、處分小區(qū)道路和車位的權(quán)利。此外，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第11條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。

6.“霸王”交房期

霸氣表現(xiàn)：“因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗幢竞贤?guī)定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。”或者“政府行為（包括但不限于政府強(qiáng)制性文件、禁令及大面積停水、停電、高考、創(chuàng)衛(wèi)等）導(dǎo)致工程施工期延長(zhǎng)的，出賣人房屋交付時(shí)間相應(yīng)順延并免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。”

7. “霸王”產(chǎn)權(quán)證

“因出賣人原因，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人按日向買受人支付房產(chǎn)總價(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。若因買受人原因未能在出賣人通知入戶之日起15日內(nèi)，出賣人辦理產(chǎn)權(quán)登記的，從超過之日起，每日按房產(chǎn)總價(jià)款的萬(wàn)分之五付給出賣人。”

8.“霸王”違約金

“買受人違約或解除合同的，買受人按應(yīng)付款的20%向出賣人支付違約金；出賣人違約或解除合同的，出賣人按應(yīng)付款5%支付違約金。”

9. “霸王”入住費(fèi)

“買受人在辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納物業(yè)、保險(xiǎn)、公證、煤氣、水、電、有線電視、固定電話、裝修保證金等費(fèi)用，否則不予辦理入住手續(xù)。”

10. “霸王”入戶手續(xù)

“買受人在接到出賣人入戶通知之日起15日內(nèi)，到指定的地點(diǎn)辦理房產(chǎn)的入戶手續(xù)，逾期不辦理的，視為已同意入戶。買受人除應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)外，從逾期之日起每日按該房產(chǎn)總價(jià)款的萬(wàn)分之二向出賣人支付代管費(fèi)。”或者有的合同約定出賣人可以解除合同。

11.“霸王”退房條款

“買受人不管因何種原因退房時(shí)，若房屋已裝修，出賣人不承擔(dān)裝修的費(fèi)用及其損失。”

12.“霸王”爭(zhēng)議條款

“本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第2種方式解決。1、提交X仲裁委員會(huì)仲裁。2、依法向人民法院起訴。”