現在不少商家和開發商合作，推出購房優惠活動，比如團購、優惠抵用券、紅包抵現金等。可是可能出現以下情況：購房人取得了某小區商品房的團購優惠資格，可開發商則認為團購優惠與購房優惠不能疊加計算，雙方因此未能訂立商品房買賣合同。那么此前的購房定金是否應當返還？近日，重慶市九龍坡區人民法院對此種情況的房價糾紛案作出一審判決，認定房屋認購書的實質為預約合同，因不可歸責于當事人雙方的事由致房屋買賣合同未訂立，購房定金應退還。

案例回放：

據了解，重慶某信息公司受某地產公司委托,就其開發的一商品房小區組織團購。購房人李某與該信息公司簽訂團購協議，約定支付5000元團購費，即可享受總房款8%的團購優惠，并與購房時的現場優惠累加計算。

隨后，李某與地產公司簽訂房屋認購書，購買該小區房屋一套，并約定如參加團購，將享受購房款折扣及費用減免優惠。簽訂團購協議和認購書后，李某分別向信息公司及地產公司支付了團購費5000元和房屋認購定金3萬元。

簽訂房屋買賣合同過程中，李某與地產公司就房屋價格計算方式產生分歧，李某認為團購優惠與購房優惠應當累加計算。而地產公司則認為，參加團購是享受購房優惠的前提，終形成的購房優惠價格已將團購優惠包含在內。

后因協商未果，雙方未簽訂商品房買賣合同，而地產公司則拒絕返還3萬元的購房定金。為此，李某將地產公司訴至法院，索要定金。對此，地產公司表示，他們收取的是具有法律效力的定金，而非訂金，根據合同法規定，李某反悔，未簽訂正式的房屋買賣合同，地產公司有權拒絕返還相關定金。

法院審判：

法院審理后認為，房屋認購書中地產公司承諾的購房優惠并未明確表明是否已包含了先前團購優惠在內，雙方無法就優惠后的實際價格達成一致，終導致雙方未能簽訂房屋買賣合同，屬于法律規定的不能歸責于雙方的事由，地產公司應向李某退還3萬元購房定金。據此，法院作出了如上判決。

法院在判決書中指出，根據《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，出賣人通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

案例解析：

本案中，由于約定不明，購房者與開發商就購房優惠與團購優惠關系出現分歧，進而無法就房屋實際購房價格達成一致，雙方未能訂立購房合同，符合不可歸責于當事人雙方的事由導致房屋買賣合同未訂立的情形。

針對目前通過簽訂認購書并預先交納購房定金的方式，在買賣商品房的情況較為普遍的實際，小編提醒，房屋認購書的實質為預約合同，違反約定內容將產生相應的違約責任，故對于房屋價款及計算方式等重要條款，應當進行明確約定，以維護自身合法權益。