很多時候，家中的老人留下房產(chǎn)，在老人去世后就會將房屋留給子女或家中晚輩，而這是可以通過繼承、轉(zhuǎn)讓、贈予或買賣等方式辦理過戶的。房產(chǎn)的過戶，就是指通過轉(zhuǎn)讓、買賣、贈予、繼承遺產(chǎn)等方式獲得房產(chǎn)，去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移從甲方轉(zhuǎn)移到乙方的全過程。

在大多數(shù)人的潛意識里認為，等自己死后，房子順理成章就會被孩子繼承，所以不需要立遺囑。但其實這種觀念非常錯誤，《民法典》第二百三十二條 【處分非因民事法律行為享有的不動產(chǎn)物權(quán)】處分依照本節(jié)規(guī)定享有的不動產(chǎn)物權(quán)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。并且，房屋給子女過戶，生前和死后辦理的差別很大。

一、老人留下的房子過戶流程

1、申請辦理繼承房產(chǎn)過戶手續(xù)的子女需要確定自己的繼承權(quán)，如父母有其他合法繼承的情況，需取得其他繼承人同意放棄房產(chǎn)繼承權(quán)的書面書之后才能辦理;如父母在世時曾經(jīng)立下遺囑，則應該按照遺囑中的約定執(zhí)行。

2、申請辦理繼承房產(chǎn)過戶手續(xù)的子女還需要取得被繼承人的死亡證明以及自己的繼承人證明。被繼承人的死亡證明需要到被繼承人戶籍所在地的公安局辦理;而繼承人證明則需要到市公安局或者是區(qū)公安局辦理。

3、申請辦理繼承房產(chǎn)過戶手續(xù)的子女還需要到公證處公證，領(lǐng)取繼承公證書。在辦理公證時，必須提供房屋權(quán)屬人的死亡證明書、合法機關(guān)出具的合法繼承人名單證明，以及原房屋權(quán)屬人立有的遺囑(如有遺囑)，亦應提交遺囑原件。

4、取得了上述的證明之后，申請辦理繼承房產(chǎn)過戶手續(xù)的子女則可以攜帶相關(guān)資料，包括自己的身份證件，身份證明，父母的死亡證、房產(chǎn)證等資料前往房屋所在地的房管交易申請辦理過戶手續(xù)。

5、繼承房產(chǎn)所涉及到的房產(chǎn)過戶與咱們其他情況涉及到的房產(chǎn)過戶一樣，需要繳納相關(guān)的稅費，而這個稅費的很多稅種收取都是與房屋的價格有關(guān)的，因此，咱們還需要做房屋的評估。評估公司會根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業(yè)的價格分析和樓價評估，定出準確的物業(yè)市值價格。這個評估報告需要提交給房管。

6、繳納完稅費之后，咱們就可以再次來到房管辦理房屋過戶手續(xù)了。

二、房產(chǎn)過戶給子女，生前辦還是離世辦

根據(jù)國家規(guī)定，我國的房產(chǎn)過戶分為三種形式：生前贈與、生前買賣、去世繼承，雖然最終受益人是相同的，但是過程和結(jié)果是完全不同的。

1、“生前贈與”。看到“贈與”這兩個字，大家就會與“免費”劃等號，但其實房產(chǎn)的贈必須要到有關(guān)部門進行價格評估，因此并不是我們?nèi)粘Ｉ钪衅胀ǖ馁浥c。如果是父母進行無償贈與，那么就需要繳納房產(chǎn)價值比例的3%契稅，以及的1%-2%的公證費和0.25%的評估費。以一套100萬的房子為例，需要繳納契稅3萬元，還有1-2萬的公證費和2500元的評估費，再加上印花稅和登記費之類的費用，算下來也是一筆不小的支出。所以，專家通常是不建議使用贈與方式來進行過戶房產(chǎn)的。

2、“生前買賣”。以這種方式過戶房產(chǎn)會涉及到各種稅收，包括房產(chǎn)增值稅、契稅、個稅。這要根據(jù)房子的大小面積、房屋產(chǎn)證時間等等來計算繳費，再加上辦理的手續(xù)費、登記費，房產(chǎn)滿5年可以免征商業(yè)稅，這是一個相對較為復雜的手續(xù)，費用支出也不少。

3、“去世繼承”。立遺囑是很多西方國家很樂忠的一種習慣，很多人在壯年的時候就早早把自己的遺囑立好了，因為命運無常，我們不知道意外和明天哪一個會先來，但在中國并不是家家戶戶都會這么去做。父母死后需根據(jù)遺囑進行公證，辦理相關(guān)的手續(xù)就能正常過戶房產(chǎn)，并且只需要繳納一部分公證費用就可以了，相比起“生前買賣”和“生前贈與”而言，可以省下不少費用，也可以節(jié)省出很多手續(xù)辦理的時間。

如果是獨生子女繼承就不會很麻煩，繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管部門辦理過戶更名就可以了。但如果不是，還是需要提前做好準備才行，因為法定繼承可能不一定只有子女來繼承，第一順序繼承人都有份。