“王中王”孫河地塊以64.83億元拍出，樓面價(jià)達(dá)53830元/平米！你知道樓面價(jià)與土地出讓金的關(guān)系嗎？樓面價(jià)與終房?jī)r(jià)又有什么關(guān)聯(lián)呢？

繼8月31日一場(chǎng)歷經(jīng)64輪拉鋸的“奪地戰(zhàn)”，豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊孫河地塊被中鐵建方興聯(lián)合體以高超5萬(wàn)樓面價(jià)摘得之后，兩度流拍的孫河地塊9月2日重振旗鼓再度上場(chǎng)。

這塊位于朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村的地塊，被保利首開(kāi)聯(lián)合體以64.83億元，異地配建2.75萬(wàn)平米保障房的代價(jià)獲得，也就是說(shuō)拿地開(kāi)發(fā)商要以10000元/平米的價(jià)格支付異地建設(shè)保障房的資金，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅測(cè)算，該地塊樓面價(jià)達(dá)53830元/平米。

先了解一下什么是樓面價(jià)？

樓面價(jià)：是指土地總價(jià)格除以該土地的允許大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的大面積。

一般而言，談及樓面價(jià)指的都是地塊中用于商品住宅建設(shè)的部分單位平米的價(jià)格，作為房?jī)r(jià)重要組成部分，樓面價(jià)成為判斷該地塊所建商品房售價(jià)的重要參考，并可能直接影響該地塊已經(jīng)建設(shè)或正在銷售中的存量房?jī)r(jià)格。

你知道樓面價(jià)是怎么算出來(lái)的嗎？

我們來(lái)看一個(gè)公式：

計(jì)算公式：樓面價(jià)=土地總價(jià)格/ 規(guī)劃建筑面積；其中規(guī)劃建筑總面積=出讓土地總面積*容積率。

在一般意義上，計(jì)算商品住宅樓面地價(jià)時(shí)，一般與兩個(gè)指標(biāo)有關(guān)，一是住宅用地部分成本，二是用于商品住宅建設(shè)的規(guī)劃建筑面積。

住宅用地的成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)該土地時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用中用于商品住宅建設(shè)部分的費(fèi)用，一般包括土地出讓金、配建成本、配套成本、還建成本等；而商品住宅用地則是指從該地塊中扣除配建、配套、商業(yè)等其他用途的土地后凈地。

另一個(gè)重要的指標(biāo)是容積率，所謂容積率就是用規(guī)劃總建筑面積除以土地面積，比如在一萬(wàn)平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。

來(lái)看這宗孫河地塊，該宗地成交價(jià)格64.83億元，土地總面積203528.546平米，地塊總建筑面積為143685平米，但其中純粹的商品房住宅面積為120031平米。另外地塊還有部分養(yǎng)老設(shè)施等，公建類面積按照1萬(wàn)平米計(jì)算（包含兩部分）也就是合計(jì)可售的面積為12萬(wàn)住宅+1萬(wàn)平米公建！

以該地塊的實(shí)際情況看，包括千人指標(biāo)配套在內(nèi)，開(kāi)發(fā)商需要建設(shè)約27500平米公建和配套，按照1000元/平米的低標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，總計(jì)需付出2.75億元額外成本。因此，包括該地塊的土地出讓金在內(nèi)，開(kāi)發(fā)商合計(jì)成本超過(guò)67.58億（未包含簽約所需稅費(fèi)、印花稅）。住宅部分平均樓面價(jià)高達(dá)53830元/平米！剔除公建影響（1萬(wàn)平米中，部分可能不可售），住宅部分樓面價(jià)高達(dá)5.5萬(wàn)元每平米！

樓面價(jià)與終售價(jià)

樓面價(jià)是房屋建造的土地成本，即每平方米的土地價(jià)格（樓面價(jià)只算地面上的，地下部分的面積不算在內(nèi)），房屋成本除了土地成本外還有建筑成本，根據(jù)材料人工價(jià)格不同一般會(huì)有區(qū)別，一般每平米5000-8000元左右（不同屬性的房屋成本有較大區(qū)別），樓面價(jià)、建筑成本、營(yíng)銷成本基本構(gòu)成了房屋的成本價(jià)，你可以算出這個(gè)樓盤(pán)的每平米的成本價(jià)是多少，終開(kāi)發(fā)商售樓價(jià)減去這個(gè)成本價(jià)就是他們得到的利潤(rùn)。

以孫河“王中王”地塊為例，該地塊5.5萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)，按照建筑住宅產(chǎn)品估算，該樓盤(pán)房?jī)r(jià)不低于12萬(wàn)元/平米。