全國首例住宅土地使用權到期，要花30萬元“延期”的新聞，引發(fā)了廣大網(wǎng)友們的熱議。事情是這樣的，溫州某王姓市民在3月份花65.8萬元買了市區(qū)一套二手房， 近日去過戶土地證時卻發(fā)現(xiàn)，該房屋土地使用權只有20年，并在3月4日就已經(jīng)過期了。而要拿到新的土地證，必須補繳30萬元以延長土地使用期限。

廣大受眾在看到這則新聞時，存在3大驚訝點：一是驚訝于還真的有使用權到期這樣的事情發(fā)生；二是驚訝于土地使用權不是70年或者50年、40年嗎？怎么還有20年的；三是驚訝于延長土地使用期限，居然要花這么多錢。因為在很多的人看來，70年的產(chǎn)權很長，也許等不到使用年限用完，房子就早已拆遷了，因此很多人根本就沒有考慮過會到期以及到期如何處理等問題，而與之相關的法律法規(guī)也只是說可以延期，但卻并未出臺具體的實施和操作細則。

我們購買房子時，房產(chǎn)和地產(chǎn)是分開的。我們取得了房屋的權，房屋的權是無期限的，但是土地的使用權卻是有限的，一般為40年、50年和70年。也就是說，我們擁有無限期的房屋權和一定期限的土地使用權。

住宅的土地使用年限為70年，為什么這里卻只有20年？

上世紀90年代初期，溫州市區(qū)在辦理劃撥國有土地使用權轉讓交易時，將劃撥性質的國有土地使用權轉為出讓性質的國有土地使用權，并收取土地出讓金。

當時，溫州為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應的土地出讓金額。而從2015年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。

那么，哪些因素會導致土地使用權年限縮水呢？

1、 土地閑置時間較長

一些房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地后，故意不及時建房子，等到后再進行開發(fā)，以賺取更大的利潤。待其正式開始銷售時，其新建的房屋，土地使用年限已經(jīng)過了很長的時間。

2、 房地產(chǎn)開發(fā)時間周期較長

從開發(fā)商獲得土地使用權開始，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年。遇到經(jīng)濟不景氣，或者開發(fā)商資金不到位、相關證件未辦齊等因素，開發(fā)周期可能延遲得更久。還有的房地產(chǎn)項目是分多期進行開發(fā)的，等到開發(fā)第三期、第四期時，相應的土地使用年限肯定會縮水較多。

3、 土地出讓后部分地塊存在轉讓

有的地塊經(jīng)過出讓后，往往會在多個買家或者公司之間進行多次轉讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。

使用權到期后，業(yè)主該如何維權？

在沒有相關法規(guī)出臺的前提下，對于購房人來說，妥善的辦法就是簽訂一個細致的合同。

1、 如果立項發(fā)生變更的原因是開發(fā)商引起的，那么損失的利益自然應由開發(fā)商來承擔。

2、 如果項目運作中途出現(xiàn)立項變更，比如由住宅變商用，則要由土地管理部門代表國家重新與開發(fā)單位簽訂土地出讓合同，或簽訂變更用途的原土地出讓合同補充協(xié)議。年限應以重新簽訂的土地出讓合同或變更用途的補充協(xié)議中的約定日期為準。

土地使用權很重要，在購買新房尤其是二手房時，一定要注意仔細弄清楚剩余的土地使用年限。《物權法》出臺后，雖然規(guī)定了可以自動續(xù)期，但實際上并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標準和辦法做出明確規(guī)定。而經(jīng)歷過全國首例住宅土地使用權到期后，相信關于土地使用期限續(xù)期等相關問題，會出臺具體的細則。