大城市土地資源緊缺，城區內的新房供給量更是供不應求，二手房現在已經成為很多購房者的選擇。然后二手房的交易流程相比新房交易要復雜很多，一些細節性的問題需要認真對比咨詢。比如二手房真實房齡問題、二手房交易合同問題等等，今天我們著重講一講二手房房齡的問題。

二手房房齡的重要性

要練就鑒別二手房房齡的“火眼金睛”，就要先明白房齡在房產交易過程中的重要性。

1、房齡會影響房子的硬件設施。房齡越高，房屋可能發生的維修成本就越多，在受損程度不斷增加之后，可能還會帶來系列的安全隱患；

2、房齡和剩余土地使用年限之間有關聯。房齡越高，意味著剩余土地使用年限越短，持有成本也就增加了；

3、房齡和貸款有關聯。房齡影響貸款年限和貸款額度，例如如興業銀行、郵政銀行分別要求房齡加貸款年限不超過35年和45年。而公積金貸款規定，房齡10年以內房屋，貸款成數為6成，10-15年以內房屋，貸款成數為5成，15-20年以內房屋，貸款成數為4成；20-30年內房屋，貸款成數為3成。總的來說，就是房齡越老，貸款的年限就越短，成數就愈低，甚至對一些高齡房產，銀行是拒接放貸的。

房齡、房屋使用年限、房產證日期

眼暈有沒有？很多人在購房時認為這三個定義是等同的，其實不然。

房屋使用年限，也就是房屋土地的使用年限，即開發商獲得地皮之日開始計算的年限；房齡，則是自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限；房產證日期，則反映房屋產權人實際取得該物業產權的日期，它和真實房齡不是相同的，因為開發商的房子可能并非建成就賣出去了，一般而言，房產證日期和建成時間之間有個時間差，業主拿到房產證的時間與樓房建成的時間相比有一定的滯后性。

例如開發商2012年拿到一塊70年產權的地，可知其土地使用期限是2012—2082年，而開發商在2014年才建成房子并交付使用。那么到今年2017年時，其土地使用年限剩余65年（2082-2017）；該房屋的房齡為3年（2017-2014）。

一招驗準真實的房齡

明白了以上三點概念的區別，就不容易在文字游戲上中招，但很多時候在二手房交易市場上，因為信息不對稱的漏洞，賣方或者中介會虛報房齡，所以想要獲得真實的房齡，還需要花一點心思和功夫。

1、到房產管理部門查詢底檔。無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應的產權部門登記。查詢底案需和賣方一起帶上產權證等相關證件到房產交易中心或房管局等部門進行相應查詢才可以，。

2、看房產證+小區走訪旁敲側擊。因為房產證日期和出售日期并不一定相同，所以為了獲得更加可靠的房齡，可以根據房產證日期，再結合周邊鄰居的回答猜測。

3、看外立面、廚房等情況。一般而言，每個年代的房子都有每個房子的一些特點，譬如上世紀90年代以后修建的房屋在戶型設計上開始出現“廳”的概念等。

上述方式都是可以查詢到房齡的，若是擔憂購置二手房因房齡問題產生不必要的麻煩，買主可以以合同的形式進行進一步的保障，即在合同中堅持由賣方出具房齡承諾，強調若信息有誤，由賣方承擔責任。