買房是件大事，如今一套房屋總價(jià)高，買房怕的就是買到一個(gè)爛尾樓。剛需族買房，遇到爛尾樓可真是傷不起，一邊是交房遙遙無期，另一邊是每月租房住的同時(shí)還得還房貸，各種壓力。在買新房的時(shí)候，怎么才能防止自己買到一個(gè)爛尾樓呢？
首先我們來看下什么是爛尾樓，以及爛尾樓形成的原因。爛尾建筑是指已經(jīng)開工的工程，在半途因故被迫停止而未能完成的建筑物（樓宇、橋梁、道路或塔等）。起因通常是因?yàn)?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="開發(fā)商是一個(gè)名詞，是某個(gè)項(xiàng)目的第一承擔(dān)人。包括很多種類：房地產(chǎn)開發(fā)商、軟件開發(fā)商、游戲開發(fā)商等某品牌的開發(fā)商，但無特殊說明一般指房地產(chǎn)開發(fā)商。">開發(fā)商（私人或政府）缺乏足夠資金，無力完成工程。此外，還有因?yàn)?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)權(quán)的屬性主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：產(chǎn)權(quán)具有經(jīng)濟(jì)實(shí)體性、產(chǎn)權(quán)具有可分離性、產(chǎn)權(quán)流動具有獨(dú)立性。產(chǎn)權(quán)的功能包括：激勵(lì)功能、約束功能、資源配置功能、協(xié)調(diào)功能。以法權(quán)形式體現(xiàn)所有制關(guān)系的科學(xué)合理的產(chǎn)權(quán)制度，是用來鞏固和規(guī)范商品經(jīng)濟(jì)中財(cái)產(chǎn)關(guān)系，約束人的經(jīng)濟(jì)行為，維護(hù)商品經(jīng)濟(jì)秩序，保證商品經(jīng)濟(jì)順利運(yùn)行的法權(quán)工具。">產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛、工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項(xiàng)目，也算作爛尾建筑。爛尾樓則指爛尾建筑中的樓宇建筑。
6招規(guī)避爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)：
一、了解開發(fā)商實(shí)力
開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)等級是從注冊資金、開發(fā)資歷等綜合來評判的。資質(zhì)等級分為四個(gè)等級，一級為高，四級為低，如果開發(fā)商的資質(zhì)是一級和二級，說明開發(fā)商的實(shí)力還是比較強(qiáng)的。
買房一定得看開發(fā)商，選擇那些大品牌的開發(fā)商是比較有保障的。有些人買房不太在意開發(fā)商這個(gè)問題，還有人受資金的限制，覺得大品牌開發(fā)商的房子貴，買了周邊小開發(fā)商開發(fā)的相對的房子。大品牌的開發(fā)商一般資金實(shí)力雄厚，且注重口碑，也會嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。可以從以下幾個(gè)方面，考察開發(fā)商實(shí)力。
1、看開發(fā)商在建的其他項(xiàng)目
有實(shí)力的開發(fā)商往往有很多項(xiàng)目都在同時(shí)開工，如果其中的一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)較大的問題，那么肯定會造成一定的影響，尤其是比較大且投入了大量資金的項(xiàng)目。這個(gè)時(shí)候，買房的人就一定要注意了。所以在買房時(shí)，好了解一下開發(fā)商同時(shí)開發(fā)的其他項(xiàng)目的情況。
2、開發(fā)商以往的業(yè)績
去售樓部買房，售樓部的宣傳冊上會有開發(fā)商以往業(yè)績的介紹，這些也都可以從置業(yè)顧問口中了解。有一些是老牌的開發(fā)商，其樓盤設(shè)計(jì)比較人性化，更符合客戶的需求，有一些是沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的新興開發(fā)商，當(dāng)然也有一部分是以前開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的，現(xiàn)在轉(zhuǎn)做住宅了。如果以前有開發(fā)歷史，可以去實(shí)地考察下之前的項(xiàng)目以及口碑情況。
二、盡量選擇準(zhǔn)現(xiàn)房或者現(xiàn)房
準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。相對期房，購買現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房，可以大大降低買到爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)。
三、淡季看工程進(jìn)度
一般4-5月份，9-10月份，1-2月份是樓市旺季，其它的為淡季。在淡季期間各樓盤成交量較低，如果開發(fā)企業(yè)實(shí)力弱，容易資金鏈緊張，使工程進(jìn)展速度較慢。反之，在淡季期間通過對樓盤工程進(jìn)展速度的了解，恰恰可以作為衡量開發(fā)商實(shí)力的一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。
如果在淡季期間，樓盤開發(fā)商仍然有充足的資金可以保證樓盤的順利開發(fā)建設(shè)，在一定程度上也說明了樓盤開發(fā)商具有較強(qiáng)的實(shí)力，買房者購房也相對較為有保障。
四、看樓盤銷售周期與進(jìn)度
如果一個(gè)樓盤銷售周期已經(jīng)拉到長，而銷售進(jìn)度沒有明顯起色時(shí)，買這個(gè)房子你就要好好想想了。
假設(shè)一個(gè)樓盤已經(jīng)賣了3年以上了，但只賣了50%的庫存量，你不覺得有問題嗎？不要說樓盤本身很好，只是宣傳不好。好房子不會只有你一個(gè)人發(fā)現(xiàn)的，購房者們眼光利著呢，買房不要有撿和僥幸心理。
而一個(gè)樓盤銷售周期的拉長，但走量并不好時(shí)，先影響的是開發(fā)商的資金鏈問題。一個(gè)樓盤的開發(fā)投入無疑是大的，多賣一天成本遞增，但樓盤走量不好時(shí)，能輕易的拖垮一個(gè)公司，從而形成爛尾樓現(xiàn)象。
五、買房時(shí)審查“五證二書”
“五證”指《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售（預(yù)售）許可證》；“二書”指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。購買“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全，意味著房屋手續(xù)不全，那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會順利，甚至?xí)仙显S久。
六、購買尾房時(shí)應(yīng)注意房屋產(chǎn)權(quán)狀況
購買尾房首先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否已被銀行抵押了。購買前要先向銷售方確定房子是否有產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；如果是拍賣房，應(yīng)弄清產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等等。
綜上所述，選擇規(guī)模大、資金雄厚、度高的品牌大開發(fā)商對購房者來說相對靠譜。與其事發(fā)后費(fèi)時(shí)費(fèi)力維權(quán)，不如事前利用好手中的主動權(quán)，對開發(fā)商做個(gè)全面調(diào)查，未雨綢繆永遠(yuǎn)好過亡羊補(bǔ)牢。
