綜合用地的土地性質通常有一種或者兩種以上不同的用途，但是綜合用地具體該怎么用，如何才能轉化土地性質呢？今天就來和大家說一說具體的情況。

什么是綜合用地？

１、綜合用地是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設計、綜合用地等。

２、綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產很難分割、只有一個使用者；另一種是各用途不動產之間可以分割，往往終使用者為不同的單位、個人。例如，底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。

３、對于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地高出讓年限50年辦理出讓手續(xù)；對于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。　

綜合用地如何轉化商業(yè)用地？

１、國有土地使用權取得中，經常有些單位和個人弄不清綜合用地的概念，錯誤地認為“綜合用地”就是可以用做任何用途的國有土地，既可作為商業(yè)用地，也可以作為工業(yè)、倉儲用地或者是居民住宅用地。

其實，這種把“綜合用地”當做“萬能土地”來理解的認識是錯誤的，而且把綜合用地當做商業(yè)用地使用和進行轉讓也是不當的，面臨著法律風險。

２、綜合用地是指同宗地分別由不同用途土地所構成的土地。依據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條，我國國有土地出讓的用途包括商業(yè)和綜合用地，其中商業(yè)用地出讓高年限四十年、綜合用地出讓高年限為50年。

３、在目標宗地，當前用途明確為綜合，而受讓人擬得到商業(yè)用地的情況下，如何變性？

依據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

因此，商業(yè)用地與綜合用地是兩種不同用途，其取得方式及地價等是不相同的。在土地轉讓中，受讓人除了要查驗轉讓方的《國有土地使用證》，檢查其上載明的土地用途外，還要請轉讓方提供土地出讓或轉讓時簽訂的《土地使用權出讓合同》進行核對，查清規(guī)定的土地用途，避免用購買商業(yè)用途土地的價格只買到綜合用地而造成損失。

以上就是什么是綜合用地以及綜合用地如何轉化商業(yè)用地的相關內容。綜上所述，土地用途是國有土地使用權中相當重要的因素，切不可忽視，建議購置此類資產時聘請律師全程把關，杜絕法律風險。