房屋轉租糾紛案件審理經驗

房屋轉租 ，是指房屋租賃合同的承租人不退出原租賃關系，將承租的房屋再次出租給次承租人收益、使用的行為。房屋租賃合同案件中，因房屋轉租引發糾紛比較常見。承租人租賃房屋后，或是為了轉租獲取差價，從中牟利而將房屋轉租；或是因為經營困難無以為繼，為減少自己損失而將房屋轉租；或是經營策略或生活需求變化，導致承租的部分房屋閑置而轉租等，各種情形不一而足。

對于司法實踐中較有爭議的轉租行為的認定、轉租合同的效力、出租人行使解除合同的時限、次承租人的相關權利和救濟途徑等相關問題，下文提出淺顯之見，供讀者批判參考。

一、承租人承租房屋后設立公司（或個體工商戶）使用房屋生產經營是否為轉租

司法實踐中，經常出現承租人以個人名義承租房屋之后，又利用所承租的房屋設立公司，由公司使用承租房屋進行生產經營的情況。這種情況下，合同的承租人一般為公司的股東或者法定代表人，而且從簽訂合同時或者事后的行為可以明顯推定合同的雙方當事人對這種情況是明知的，比如在合同簽訂時注明承租房屋是用作成立公司使用、簽訂租賃合同后出租人提供房屋產權證原件等材料協助承租人辦理設立公司的登記備案、公司在承租房屋內長期經營并以公司名義向出租人支付租金、出租人向公司出具收取房租的等。

對于此種情況，出租人對承租人不是個人使用承租房屋的事實是明知的，即使是個人簽訂的房屋租賃合同，事后由承租人設立的公司這個所謂的“第三人”使用，也不應視為存在轉租行為，而應當視為承租人對承租房屋的正常使用。［1］

如果在簽訂合同時，承租人表明是作為將來設立的公司的代理人與出租人簽訂合同或簽訂合同后設立的公司與出租人重新簽訂合同，或者在原合同上簽章確認。這種情況，承租人應當是公司而非個人，在處理此類案件時應當區別對待。

對于承租人簽訂合同后雖然成立了公司，也是公司的股東，但是承租人又與自己設立的公司簽訂租賃合同，將房屋租賃給公司經營的，因為存在出租人與承租人的租賃合同關系以及承租人與公司的租賃合同關系，這種情況應當認定為轉租行為。

對于承租人承租房屋后設立公司，本人也是公司的法定代表人或者股東，但在租賃期間通過轉讓公司股份、變更法定代表人等形式脫離了與公司關系的情況，筆者認為，此種情況下，出租人對于房屋由公司使用的情況是知曉的，如果房屋租金一直是以公司的名義交納，不宜在租賃期間內因為公司內部的股東和法定代表人變更而認定承租人轉租。當然，根據合同相對性原則和債務加入的規則，［2］如果之后公司在履行過程中存在違約行為，出租人可以將承租人和公司一并作為被告起訴，要求二者共同承擔合同責任。

對于承租人租賃房屋后，以承包、合作經營及合伙開發等形式將房屋交與第三人使用的情況，應區分具體情況區別對待：

1 .如果承租人與第三人簽訂了合作合同或者合伙協議，而且也確實是將承租房屋作為資本投入與第三人采取合作、合伙的方式經營使用，與第三人共同經營、共負盈虧、共擔風險，即使承租房屋由第三人控制，承租人形式上沒有使用房屋，也應當認定屬于承租人對承租房屋的正常使用和收益的行為，不屬于轉租；

2 .如果承租人與第三人之間協議的內容只是約定第三人向承租人定期交納固定的合作費、承包費，承租人既不參與經營、也不承擔經營風險，即使承租人與第三人簽訂了合作合同、合伙協議，也應認定為承租人的行為系轉租行為。