隨著“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的逐步落地，那些手里有房但房屋仍處在按揭中的業(yè)主已經(jīng)能夠出售自己的房產(chǎn)了。可是轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)到底如何操作？還存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？這都是按揭中商品房業(yè)主以及相關(guān)購房者十分關(guān)心的問題。

據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)在我們所謂的轉(zhuǎn)按揭一般是指仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣，該房屋的買方仍需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款。

業(yè)主徐女士手中有一套貸款27萬元的房屋，該房屋在建行的貸款仍有18萬元沒有還清。由于急需用錢，將該房屋委托中介代其出售。趙先生欲購此房，雙方通過中介簽訂了房屋買賣合同，同意以30萬元的價(jià)格成交該套房屋。趙先生先期支付10萬元作為購房首付款，然后業(yè)主徐女士前往建行辦理“按揭變更”手續(xù)，即申請?zhí)崆斑€款。

同時(shí)由企業(yè)擔(dān)保，趙先生申請?jiān)谄职l(fā)銀行辦理了20萬元的二手房按揭貸款。然后由浦發(fā)銀行提前放貸，支付給建設(shè)銀行18萬元用于徐女士提前還貸解除抵押，其后徐女士與中介公司辦理房屋過戶全權(quán)委托并公證。

待過戶成功，中介將產(chǎn)權(quán)證重新抵押并登記，然后將房產(chǎn)證明交予趙先生，并將趙先生向浦發(fā)銀行申請的20萬元貸款中剩余款2萬元交予徐女士，至此，交易完成。

轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處在于，普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產(chǎn)辦理完過戶之后才放貸給業(yè)主以支付買方的購房款。

但是在轉(zhuǎn)按揭的案例中，由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進(jìn)行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清業(yè)主的第一筆貸款，取得房產(chǎn)證明，才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過戶。

在本案例中，業(yè)主徐女士須先還清其在建行的剩余18萬元房屋按揭貸款，才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的過戶。而買方趙先生需申請貸款并由銀行提前放貸才能為徐女士還清其在建行的貸款，而此時(shí)徐女士的房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)尚未辦理。因此，在轉(zhuǎn)按揭過程中就可能會出現(xiàn)以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：

1.徐女士在建行的貸款由趙先生還清后，突然改變主意，拒絕過戶。

2.趙先生拒絕還貸。

3.銀行拒絕提前放貸。

4.交易完成后徐女士無法順利拿到剩余房款。

5.交易完成后趙先生無法順利拿到房產(chǎn)證。

中介公司在轉(zhuǎn)按揭交易中所起的作用就是幫助業(yè)主、客戶及銀行三方面規(guī)避以上可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。如在本案中中介公司為趙先生在浦發(fā)銀行的貸款做擔(dān)保，降低了銀行方面的風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)為徐女士與趙先生雙方的交易安全做擔(dān)保，維護(hù)徐女士與趙先生雙方的權(quán)益，以保障在交易過程之中業(yè)主徐女士的房屋終能順利過戶到買方趙先生的名下，而買方趙先生的剩余房款終也能交付到業(yè)主徐女士的手中，在建行與浦發(fā)兩家銀行之間，在業(yè)主與買房人之間也起到重要的協(xié)調(diào)關(guān)系作用。