現(xiàn)代社會，買家購房有很多選擇，因此對于抵押房，大多數(shù)購房者都有些抵觸心理。一般消費者對抵押房的認識不清，大家總擔(dān)心抵押房能否買賣，購買已設(shè)抵押房屋是否有效，不敢購買抵押房。下面本文就為您具體分析這兩個問題，希望能為您提供幫助。

一、抵押房能否買賣？

（一）法律的相關(guān)規(guī)定

《擔(dān)保法》規(guī)定轉(zhuǎn)讓經(jīng)登記過的抵押物，應(yīng)當通知抵押人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，非經(jīng)通知或告知的，轉(zhuǎn)讓行為無效。這個規(guī)定開始貫徹物盡其用的思想，并考慮到了抵押物受讓人的利益。

此外，《關(guān)于〈擔(dān)保法〉的司法解釋》規(guī)定轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押人或未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)，取得抵押物權(quán)的受讓人，可代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)，受讓人清償債務(wù)后，可向抵押人追償。

（二）抵押財產(chǎn)是允許轉(zhuǎn)讓的，抵押財產(chǎn)要實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件

總的來說首先抵押財產(chǎn)是允許轉(zhuǎn)讓的，而非老觀念中轉(zhuǎn)讓抵押物無效。其次，抵押財產(chǎn)要實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件，轉(zhuǎn)讓條件成就時才發(fā)生抵押財產(chǎn)權(quán)的變化。另外，關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對管理性質(zhì)的規(guī)定，而不是針對抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強制性規(guī)定。

二、購買已設(shè)抵押房屋是否有效？

（一）購買已設(shè)抵押房屋，購買合同符合條件的有效

合同訂立的行為效力，受《民法通則》的調(diào)整，符合《民法通則》第55條的規(guī)定，合同即生效。房屋買賣協(xié)議作為債權(quán)合同，只要滿足3個條件：

1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

2、意思表示真實；

3、不違反法律或者社會公共利益。

結(jié)合《合同法》第44條，協(xié)議自成立時生效。協(xié)議的效力在簽訂之時即已確定，不應(yīng)通過協(xié)議的履行來反決定協(xié)議的效力，這樣做才符合《民法通則》及《合同法》誠實信用原則的需求。誠實信用是民事社會活動中的“帝王法則”、高準則。

（二）抵押房不符合轉(zhuǎn)染條件的，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移

另外，被轉(zhuǎn)讓房屋因為設(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，應(yīng)理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進行過戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

以上就是對“抵押房能否買賣，購買已設(shè)抵押房屋是否有效”的解答，希望能對您有所幫助。總的來說，抵押房是可以購買的，但是要購買抵押房有一定的附加條件。如果對這些條件不了解，盲目購買可能無法順利獲得房屋產(chǎn)權(quán)，造成買家損失，所以建議如果購買房屋時對抵押房屋是否符合轉(zhuǎn)讓條件要咨詢專業(yè)律師，以免造成不必要損失。