當前房價不斷，房屋買賣過程中賣方不斷跳價，導致房屋買賣合同糾紛不斷增加。歸根結底，是由于簽訂買賣合同時，沒有仔細注意違約金。那么簽訂合同時，違約金要怎么寫呢？如果遭遇賣方違約該怎樣維護自己的利益呢？
二手房買賣合同中的違約行為主要包括違約解除合同、逾期付款和逾期交付使用房屋三種類型。合同約定違約金數額或者計算方法的，一般以合同約定為準。
如果買方僅僅支付了定金，簽訂了定金協議，賣方拒絕進一步簽訂買賣合同的話，那么買方能追究賣方的責任往往就是要求雙倍返還定金。定金分為立約定金、解約定金、違約定金（履約定金）等。在未簽訂房屋買賣合同前，賣方為購房支付的定金為立約定金，在雙方簽訂正式買賣合同后轉化為履約定金或者購房款。
但是，在房價的情況下，雙倍返還定金根本不足以彌補買方的損失，因為買方再去尋找同等條件的房產價格就完全不一樣了，其高出的價格遠遠超于定金金額。所以，從法理角度來講，如果定金合同中已明確約定了房屋買賣中相應的權利義務等細節問題，買方實際上還可以嘗試主張房屋差價損失。
在二手房買賣合同中，通常還會約定一種“滯納金”，主要是針對遲延履行合同義務時，違約方需支付的；另外一種是違約金，通常是指一方違約導致合同無法繼續履行時，違約方需支付給守約方的。但是有時由于合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續履行，一般參照“滯納金”追究違約責任。
約金可以由買賣雙方依據自己的意愿協商確定，但如果發生糾紛，并不一定能完全按照約定的數額執行。因為我們國家合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調整。
因此房屋買賣雙方要結合當地法律規定，依據自己的實際情況，合理的約定違約金，才能充分保障己方的利益。
