中介公司為了促成交易，有的時(shí)候會(huì)故意隱瞞老房子的真實(shí)“年齡”。二手房交易過程中中介公司隱瞞房屋真實(shí)年齡的現(xiàn)象，對(duì)于購(gòu)房者會(huì)有怎樣的影響呢?直接的聯(lián)系就是老房子的價(jià)格比新房子的價(jià)格低，房齡還會(huì)影響到貸款的數(shù)額和年限。在談價(jià)時(shí)，購(gòu)房者由于不知情，可能會(huì)比較容易接受這個(gè)“偽年輕”的房子，終導(dǎo)致利益受損。

一.房齡長(zhǎng)短有何不同

一般房齡較長(zhǎng)，而又遲遲不肯出手的房源，所處的地段大多都較好，且房屋周邊都具有較為成熟的配套設(shè)施，從而使房主對(duì)這類房源抱有較大的信心，因而不肯輕易出手。殊不知，房齡越長(zhǎng)，房屋空間就會(huì)變得越窄，房屋價(jià)值也會(huì)隨之出現(xiàn)貶值。

從心理上講，絕大多數(shù)人都喜歡新房，因此買二手房也希望買一套房齡短的。除了心理因素之外，房齡和房屋的有效使用年限有密切的關(guān)系。房齡增大意味著實(shí)際有效使用年限的縮短，相應(yīng)地會(huì)產(chǎn)生一定的房屋維修費(fèi)用，增加物業(yè)的維護(hù)成本，購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房成本將增高。

此外，房齡較長(zhǎng)的二手房，還將面臨難以申請(qǐng)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。二手房是按照評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款額的。所謂的評(píng)估價(jià)則是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，通過專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估而計(jì)算出來(lái)的。一般房屋年限越長(zhǎng)，評(píng)估價(jià)可能越低。老房子在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，貸款金額一般還會(huì)隨著房齡增大而相對(duì)降低，貸款年限也是如此。

二.房齡為何會(huì)出問題

購(gòu)買二手房時(shí)，房齡為何會(huì)出現(xiàn)問題呢?這是因?yàn)樵?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="房產(chǎn)證（Premises Permit）購(gòu)房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。按照我國(guó)現(xiàn)行的房屋所有權(quán)登記制度，房屋登記是城鎮(zhèn)房屋權(quán)利歸屬的法定公示方法。2011年8月下旬稅務(wù)部門表示房產(chǎn)加名按房?jī)r(jià)一半征契稅 。2013年4月，北京市住建委稱，為防止虛假房屋買賣等行為，保障房屋交易安全，今后北京購(gòu)房人拿到的房產(chǎn)證將可自愿并免費(fèi)設(shè)立密碼，房屋如需辦理轉(zhuǎn)讓、變更、抵押等登記業(yè)務(wù)時(shí)，須提供密碼才可辦理。預(yù)計(jì)于2013年下半年實(shí)施。">房產(chǎn)證上是不體現(xiàn)房齡的。房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，如果是二手房，有些已經(jīng)轉(zhuǎn)手了兩至三次，所以后看到的這本房產(chǎn)證上記載的發(fā)證日期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋實(shí)際的建成日期。

如果買方想要查詢，需由賣家?guī)袭a(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件，到房產(chǎn)交易才行。但因耽誤時(shí)間，一般賣家不愿，尤其是在未拿到定金前更不可能。買家如以辦貸名義由銀行途徑查詢，一般也是在簽過合同進(jìn)入辦貸階段。也就是說(shuō)，如果賣家不主動(dòng)，那么買家只有在完成了交易手續(xù)后才能到房產(chǎn)局查詢，但這時(shí)即使知道真相也為時(shí)已晚。

三.房齡應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)

隨著實(shí)際有效使用年限的縮短，相應(yīng)地會(huì)產(chǎn)生一定的維修費(fèi)用，實(shí)際購(gòu)房成本將增高。所以在購(gòu)二手房時(shí)，好在有買賣雙方及中介公司簽字的合同中注明“房齡。如果在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)中介在簽訂協(xié)議過程中故意隱瞞房屋真實(shí)房齡，購(gòu)房人有權(quán)要求中介方賠償因此造成的損失。如果賣房者有惡意隱瞞房屋真實(shí)房齡的情況，嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者利益，則購(gòu)房者有權(quán)依據(jù)《合同法》的規(guī)定變更或解除購(gòu)房合同，并可要求賠償損失。